کاربر گرامی به وب سایت دادسرا یار خوش آمدید | برای استفاده کامل از امکانات سایت عضو یا وارد شوید

سرقفلی و حق کسب

شما در حال مشاهده مطلب مذکور در بخش بلاگ سایت می باشید

سرقفلی و حق کسب

سرقفلی و حق کسب

سرقفلی و حق کسب

سرقفلی و حق کسب

سرقفلی و حق کسب

به نوشته دادسرایار

وکیل در این باره توضیح میدهد:

از آن جا که سرقفلی اولین بار در عرف پدیدار شد و در واقع مفهوم سرقفلی به نوعی زاده عرف است و حتی وجود سرقفلی در عرف علت اصلی پیش بینی آن در قانون بوده ، بررسی سرقفلی به عنوان یک پدیده حقوقی عرفی در فرهنگ لغت که به مفهوم لغوی الفاظ می پردازد اجتناب ناپذیر است . در همین راستا در گفتار اول به بررسی مفهوم لغوی سرقفلی در فرهنگ لغات می پردازیم و در گفتار دوم سرقفی را از دیدگاه حقوقدانان بررسی خواهیم کرد و در گفتار سوم مفهوم عرفي سرقفلی و در نهالست در گفتار چهارم انواع سرقفلی عرفی را به بحث خواهیم نشست تا ضمن روشن شدن مفهوم لغوی و اصطلاحی آن رابطه بین سرقفلی و حق کسب و پیشه به واقع روشن شود .

تعریف لغوی سرقفلی :

در فرهنگ لغات در مقابل لفظ سرقفلی ، مفاهیم تقریبا مشابهی به چشم می خورد و در برخی موارد که تفاوتی در تعاریف وجود دارد ناشی از مشتبه شدن مفهوم سرقفلی و حق و کسب و پیشه و تجارت است به طوری که در فرهنگ معین در مقابل لفظ سرقفلی می خوانیم : « حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره ، شهرت جمع آوری مشتری و غیره » چنین تعریفی چنان که در مبحث بعدی روشن خواهد شد بیشتر با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت سازگار است .

مرحوم دهخدا در ذیل لفظ سرقفلی چنین آورده است : « سرقفلی س ق /آ مرکب ) چیزی که از کرایه دار سرای کرایه حویلی یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست ( آنندراج ) حق آب و گل حقی که مستأجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروانسرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر  بعد از خود تواند فروخت ( یادداشت مؤلف ) حاصل مال الاجاره این بازار در هر حال مبلغ هزار درهم است بیرون از تکلفات عمال و توقعات عمال و مرسولات حراس و وظایف سقا و سرقفلی سرایدار ( ترجمه محاسن اصفهانی ) » در فرهنگ نظام نیز در ذیل سرقفلی چنین می خوانیم : « پولی که علاوه بر کرایه دکان یا خانه یا امثال آنها کرایه کننده در اول به مالک یا به کرایه کننده اول می دهد .

  در فرهنگ نفیسی مرحوم ناظم الاطباء مفهوم سرقفلی را چنین بیان می که از کرایه دار خانه و دکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن مزد ، کشیدن قفل است و داخل در کرایه نیست . 

در نهایت فرهنگ عمید ، سرقفلی را پولی می داند که شخصی به شخصی می دهد تا خانه یا دکان را که در اجاره دارد به وی واگذار نماید . آنچه از تعاریف ذکر شده بر می آید این است که اولا : مفهوم سرقفلی در لغت هم در خصوص محل مسکونی و هم در خصوص محل تجارت کاربرد داشته است ؛

ثانيا : از نظر لغوی سرقفلی مبلغی است که به مالک یا مستأجر از طرف مستاجر بعدی پرداخت می شود و بالاخره گاهی هم سرقفلی را به حق آب و گل و حقی که به جهت جمع آوری مشتری و رونق کسب حاصل شده تعریف نموده اند . آنچه مسلم است ارائه مفهوم اخیر از سرقفلی همان طور که بعدا خواهد آمد با معنای حق کسب و پیشه و تجارت موافق تر است ؛ بنابراین ، فرهنگ نویسانی که سرقفلی را مبلغی می دانند که مستأجر به مالک و مستأجر ثانی به مستأجر اول می پردازد به مفهوم اصطلاحی آن نزدیک ترند اگرچه بحث در مبنای پرداخت مبلغ از طرف مستأجر دوم به مستأجر اول این تعریف را هم مواجهه با ایراد خواهد نمود ؛ زیرا اگر مبنای پرداخت را جمع آوری مشتری و رونق کسب بدانیم مفهوم حق کسب و پیشه نمایان خواهد شد .

 بند دوم – مفهوم اصطلاحی سرقفلی : اگرچه سرقفلی اولین بار در عرف به وجود آمد و قانونگذار به علت رواج عرفي آن مجبور شد آن را در قوانین و مقررات کشور پیش بینی کند ؛ اما برداشت مقنن از سرقفلی همیشه موافق مطلق مفهوم عرفی آن نبوده طوری که با وجود تغییراتی که در قوانین مربوط به سرقفلی به وجود هنوز به روال قدیمی به خرید و فروش سرقفلی می پردازند و تنها در مواقع مشکل و اختلاف است که آرزو می کنند به جای اتکا بر عرف به صورت قانونی عمل می کردند . در این قسمت از بحث سعی خواهیم کرد با ارائه تعاریف حقوقدانان مفهوم قانونی و اصطلاحی سرقفلی را روشن کنیم تا معلوم شود قانونگذار تا چه اندازه در پیش بینی سرقفلی از عرف پیروی نموده است و مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانونگذار چیست که در آمده است مردم هنوز به روال قدیمی به خرید و فروش سرقفلی می پردازند و تنها در مواقع مشکل و اختلاف است آرزو می کنند به جای اتکا بر عرف به صورت قانونی عمل می کردند . در این قسمت از بحث سعی خواهیم کرد با ارائه تعاریف حقوقدانان مفهوم قانونی و اصطلاحی سرقفلی را روشن کنیم تا معلوم سود قانونگذار تا چه اندازه در پیش بینی سرقفلی از عرف پیروی نموده است و مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانونگذار چیست که در واقع ملاک در روابط حقوقی ، معنای قانونی است و کسانی در این میان موفق هستند که در روابط حقوقی خود به جای لحاظ عرف در مسائل سرقفلی به موازین قانونی آن عمل نموده اند .

با بررسی چند تعریف اصطلاحی از سرقفلی به تشریح مبانی آن می پردازیم تا ضمن روشن شدن معنای سرقفلی ، مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت و روابط حاکم بر این دو را هم در ادامه بحث ، بررسی می کنیم .

دکتر ناصر کاتوزیان سرقفلی را به این نحو تعریف می کند : « امتیازی است که به موجب آن مستأجر متصرف ، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است ، در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقام شناخته می شود . » دکتر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق برای سرقفلی دو مفهوم می آورد و مسی لواسان سرقفلی دو معنی دارد ..

 عوض وجهی است که مستأجر محل کسب از منتقل اليه ، آن محل می گیرد ، بابت سابقه کار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع ، این جز ، دارایی نامرئی است و در آمد نیست و مالیات به آن تعلق نمی گیرد ؛

 ۲ وجهی است که مالک محل کسب تازه ساز در اولین عقد اجاره ، علاوه بر اجاره بها از مستأجر می گیرد . این پول در آمده است و مشمول مالیات بر درآمد است .))

بیشتر بخوانید: مراحل رسیدگی به خیانت در امانت

در تعریف اول ، نویسنده ترمینولوژی سرقفلی را امتیازی می داند که در نتیجه جلب مشتری حاصل شده است در حالی که چنین مفهومی مبین حق کسب و پیشه تجارت است و این حق با حق سرقفلی متفاوت می باشد ؛ به طوری که تعریف دوم تا حدودی این دو معنا را از هم جدا نموده ، ولی در نهایت نویسنده برای سرقفلی مفهوم عامی قائل شده است که کسب و پیشه و تجارت را هم در برمی گیرد و حال آن که سرقفلی از چنین معنای عامی برخوردار نیست . همان طور که در مفهوم لغوی سرقفلی گذشت حقوقدانان نیز در برخورد با لفظ سرقفلی تعاریف متفاوتی ارائه داده اند . چنان که عده ای بر این عقیده هستند که سرقفلی علاوه بر معنای واقعی خود مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت را هم تحت شمول قرار میدهد و گروهی حق کسب و پیشه را همان سرقفلی دانسته و مفهومی غیر از معنای حق کسب و پیشه و تجارت برای سرقفلی قائل نشده اند . النهايه گروهی از حقوقدانان نیز با درک واقعیت های بیرونی به تعریف سرقفلی پرداخته اند و مفهوم واقعی آن را بیان نموده اند همان طور که در گفتار قبل نیز بحث سد سرقفلی چیزی غیر از جمع آوری مستری و حق تقدم در اجاره است کما اینکه حقوقدانانی که از چنین عقیده ای پیروی نموده اند سرقفلی را به گونه ای دیگر تعریف کرده اند که چند مورد را بررسی می کنیم یکی از این حقوقدانان سرقفلی را چنین تعریف می کند : « وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد . »

اگرچه این تعریف مفهوم واقعی و کامل سرقفلی را بیان نمی کند ؛ ولی روشن است که قصد نویسنده ، ارائه تعریف جامع و مانع از سرقفلی نبوده بلکه وی در مقام بیان مفهومی جدا از معنای حق کسب و پیشه و تجارت برای سرقفلی بوده است به همین  دلیل هم در تعریف ، اشاره ای به مبنا و ماهیت سرقفلی نشده و مضاف بر آن تعریف شامل سرقفلی که مستأجر ثانی به مستأجر اول می پردازد نیز نمی شود . آنچه تا به حال در مورد تعریف سرقفلی بیان شد در خصوص مفهوم آن قبل از سال ۱۳۷۶ بود . لیکن قانونگذار در قر.م.م مصوب ۱۳۷۶ جد ماده ۶ و تبصره های آن و در مواد ۷ و ۸ همان قانون چند مفهوم محلف از سرقفلی به دست داد که چنین برخوردی ارائه تعریف واحد از سرقفلی را نه تنها دشوار ، بلکه غیرممکن ساخته است ، با این همه برخی از حقوقدانان سعی نموده اند تعریف واحدی از آن ارائه دهند که یکی از حقوقدانان در تعریف سرقفلی به طوری که مفاهیم جدید ارائه شده در قانون را هم تحت شمول قرار دهد ، آورده است : « وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز علاوه بر اجور از مستأجر می گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به مؤجر سرقفلی پرداخته در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم دریافت میک کند و یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله مؤجر است در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می گیرد . » برخی از حقوقدانان این تعریف را مورد انتقاد قرار داده اند و استدلال نموده اند که جنسین تعریفی از سرقفلی شامل سرقفلی موصوف در ماده ۶ ق ر م م مصوب و تبصره یک آن و مواد ۷ و ۸ قانون مذکور بوده و در خصوص سرقفلی بیان شده در تبصره ۲ ماده ۶ که در واقع بارزترین مصداق عرفی نقل و انتقال سرقفلی می باشد سرقفلی ذکر شده در ماده ۶ قانون مذکور و تبصره یک آن اجور موجل بوده و متفاوت از سرقفلی موضوع تبصره ۲ ماده ۶ است .

ایراد دیگری که بر تعریف فوق وارد است اینکه سرقفلی را به « وجه » تعریف می کند ، در حالی که چنین تعبیری از سرقفلی با تبصره ۲ ماده ۶ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۷۶ هم خوانی ندارد ؛ زیرا نظر به تصریح ماده ، سرقفلی موضوع آن قابل معامله بوده و ارزش آن با گذشت زمان متغیر است در حالی که چنین خصوصیتی بر وجه متصور نیست . در نهایت منتقد ، خود در تعریف برای سرقفلی ارائه می دهد و در تعریف سرقفلی موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون مذکور مقرر می دارد : « سرقفلی عبارتست از ارزش و مقبولیت تجاری قابل تقویمی که بعضی از محل های کسب علاوه بر منافع با توجه به موقعیت خود في نفسه آن را دارا هستند و به وسیله مالک قانونی آن به تبع ایراد دیگری که بر تعریف فوق وارد است اینکه سرقفلی را به « وجه » تعریف می کند ،

در حالی که چنین تعبیری از سرقفلی با تبصره ۲ ماده ۶ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۷۶ هم خوانی ندارد ؛ زیرا نظر به تصریح ماده ، سرقفلی موضوع آن قابل معامله بوده و ارزش آن با گذشت زمان متغیر است در حالی که چنین خصوصیتی بر وجه متصور نیست . در نهایت منتقد ، خود در تعریف برای سرقفلی ارائه می دهد و در تعریف سرقفلی موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون مذکور مقرر می دارد : « سرقفلی عبارتست از ارزش و مقبولیت تجاری قابل تقویمی که بعضی از محل های کسب علاوه بر منافع با توجه به موقعیت خود في نفسه آن را دارا هستند و به وسیله مالک قانونی آن به تبع منافع مورد اجاره قابلیت معامله را دارد » و در تعریف دوم که ماده ۶ و تبصره ۱ آن را همراه با مواد ۷ و ۸ همان قانون تحت شمول قرار می دهد چنین می نویسد : « مبلغی که به موجب قرارداد اجاره ، مالک از مستأجر یا مستأجر از مؤجر یا مستأجر دیگر بابت اجور موجل و ارزش افزوده منافع محل کسب دریافت می کند یا مبلغی که مستأجر محل کسب بابت اسقاط حقوقی که از شرط ضمن عقد اجاره حاصل نموده از مؤجر یا مستأجر دیگر اخذ می کند . »

همان طور که گفته شد با توجه به قانون جدید که مفاهیم متفاوتی از سرقفلی ارائه داده است ، ارائه تعریف واحد از سرقفلی کاری دشوار است ، کما اینکه نویسنده اخیر نیز تعریف واحدی از سرقفلی ارائه نکرده است و به ناچار آن را در دو قسمت تعریف نموده و یا وجود انتقاد ایشان بر تعریف قبلی ، بار دیگر در تعریف سرقفلی های مقرر در ماده ۶ قر.م.م مصوب و تبصره ۱ آن و مواد ۷ و ۸ قانون مذکور از سر عقلی به « وجه » تعبیر کرده است که البته با توجه به مفهوم ارائه شده از سرقفلی در قانون جدید جنین عملی اجتناب ناپذیر است .

سرقفلی و حق کسب

سرقفلی و حق کسب

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت

کسب و پیشه همان طور که از ظاهر عبارت نیز بر می آید ناشی از فعالیت و حق مشهوریت تاجر است . صرف نظر از عقیده عده ای از حقوقدانان که برای کسب و پیشه و سرقفلی مفهوم واحدی قائل هستند ، اغلب حقوقدانان عقیده بر تفاوت مفهومی و معنایی این دو دارند که این واقعیت با روشن شدن تعریف حق کسب و پیشه و تجارت و در نهایت با بررسی بیشتر آن در این قسمت محسوس تر خواهد شد .

همان طور که قبلا نیز گذشت ، برخی فرهنگ نویسان مفهوم حق پیشه را در مقابل لفظ سرقفلی آورده اند به طوری که سرقفلی در فرهنگ معین به این نحو تعریف شده است : « حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره ، شهرت جمع آوری مشتری و غیره … » این تعریف بیشتر با مفهوم حق کسب و پیشه هم خوانی دارد تا سرقفلی کما این که حقوقدانان نیز حق کسب و پیشه را با این مفهوم تعریف نموده اند . این حق در واقع نوعی حق تقدم در اجاره است و به همین دلیل برخی از حقوقدانان آن

را چنین تعریف نموده اند : « امتیازی است که به موجب آن مستأجر متصرف ، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود . » این مفهوم از حق کسب و پیشه هیچ یک از خصوصیات تعریف را ندارد و حق تقدم در اجاره تنها یکی از تبعات وجودی حق کسب و پیشه است که با توجه به زحمتی که مستأجر در جمع آوری مشتری و ایجاد رونق تجاری ملک کشیده است عرفا هم می تواند در اجاره کردن محل ، مقدم بر دیگران باشد که قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بر این مبنا استوار است.

یکی دیگر از حقوقدانان در ارائه مفهوم حق کسب و پیشه چنین آورده است : « حقی است برای مستأجر بازرگان و پیشه ور و مطلق کسانی که از طریق اجاره محلی ، کسب معاش کنند ولو آن که بازرگان نباشند . ( قانون تملک زمین ها برای اجرای برنامه های شهرسازی مصوب ۱۳۳۹/۳/۱۷ و قانون مالک و مستأجر سال ۱۳۳۹ )  با سرقفلی فرق دارد ؛ زیرا شهرت تجاری و وجود مشتریان از عناصر سازنده سرقفلی نیست سوم ة حق کسب و پیشه تابع تملک منافع مورد اجاره مذکور است ؛ یعنی مال تبعی است . چندان که توقیف حق کسب و پیشه بدون توقیف منافع مورد اجاره على الأصول درست نیس حق کسب و پیشه مال غیرمنقول است . » از مفهوم عبارات به خوبی روشن است که نویسنده معتقد به تفاوت معنایی سرقفلی و حق کسب و پیشه و شهرت تجاری می باشد و وجود مشتری را از عناصر حق کسب و پیشه و تجارت می داند و علی رغم این که یکی از اساسی ترین تفاوت های حق کسب و پیشه و سرقفلی در شرح فوق مشهود بوده که از ویژگی های بارز حق کسب و پیشه محسوب می شود از لحاظ تعریف سرقفلی مواجه با ایراد است ؛ زیرا جامعه و مانع تعريفه را ندارد النهایه آقای طاهر موسوی تعریف ذیل را از حق کسب و پیشه ارائه می دهند « حق کسب و پیشه و تجارت ، حق مالی تدریجی الحصول و قابل تقویمی است قانونگذار در قبال فعالیت کسبی و رونق مورد اجاره برای مستأجر محل کسب در نظر گرفته که به تبع منافع مورد اجاره ( در صورت جواز انتقال ) با سند رسمی قابلیت نقل و انتقال به غیر را دارد .گفتار سوم : تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

در جمع بندی نظرات حقوقدانان و صاحب نظران به طور کلی دو عقیده در خصوص چگونگی رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود دارد .

عده ای از حقوقدانان معتقدند که سرقفلی و حق کسب و پیشه معنای واحدی دارند و هیچ تفاوتی بین آن دو وجود ندارد و حال آن که اغلب حقوقدانان و فقها اعتقاد بر تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه دارند . راجع به نظر فقها همین برهان بس که ایشان ، سرقفلی را شرعی می دانند و معتقد به غیرشرعی بودن حق کسب و پیشه هستند ؛ اما حقوقدانانی که قائل به تفاوت این دو هستند تفاوت هایی در این خصوص ذکر کرده اند که اهم آنها را مورد اشاره قرار می دهیم:

۱ ، سرقفلی از ابتدای اجاره حتی به محض اتمام ساخت و ساز مکان تجاری وجود دارد . به طوری اتمام ساخت و ساز مکان های تجاری سرقفلی ملک را با انواع جملات مشابه مثل « سرقفلی این ملک به فروش می رسد » در معرض فروش قرار می گیرد در حالی که حق کسب و پیشه بدوا موجودیت نداشته و تدریجا با فعالیت مستأجر حاصل می شود ؛

۲ ، اسقاط حق کسب و پیشه در ابتدای اجاره با توجه به این که هنوز به وجود نیامده به لحاظ عدم امکان اسقاط مالم يجب ممکن نیست در حالی که توافق طرفین اجاره مبنی اسقاط سرقفلی مواجه با هیچ ایرادی نیست ؛

٣. مبنای سرقفلی ، ناشی از پرداخت مبلغ در ابتدای اجاره است در حالی که مبنای حق کسب و پیشه بستگی به حسن شهرت و جمع آوری مشتری و رونق کسب دارد . ۴ ، حتی اگر مکان تجاری بدون دریافت سرقفلی اجاره داده شود ممکن است مستأجر بعد از اتمام مدت اجاره ، دارای حق کسب و بشه و تجارت شود و بر عکس قضیه هم صادق است ؛ یعنی فردی مکانی را با پرداخت سرقفلی اجاره کند و به عنوان گاراژ از آن استفاده کند در این حالت حق کسب پیشه و تجارت برای مستأجر متصور نیست .

۵. میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری های محل کسب و رونق کسب و کار بستگی دارد در حالی که میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است . النهایه گفتنی است که می توان با تعمق و تأمل ، مشترکاتی بین سرقفلی و حق کسب و بیشه پیدا کرد ، ولی در تفاوت مفهومی معنای این دو تأسیس تردیدی وجود ندارد . خصوصا تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و پیش بینی سرقفلی به جای حق کسب و پیشه و ممنوعیت پرداخت هرگونه وجهی خارج از مقررات قانون موصوف بر اساس تبصره ماده ۱۰ همان قانون ، مهر تأییدی است بر عقیده اخیرالذکر که هر گونه شک و تردیدی را در این باب مرتفع می سارد ؛ اما مسلم است که قانونگذار با قبول نظر گروهی که به وحدت مقیومی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت معتقدند با فاصله گرفتن از واقعیت جاری جامعه ، خود را با نظر شما مطابقت داده است . چه همان طور که گفته شد فقها برد حب حق کسب و سس را غیر شرعی می دانند و تا مدت ها بعد از انقلاب در خصوص پرداخت آن اختلاف نظر وجود داشت که در مباحث آینده مفصلا به بحث در این خصوص خواهیم پرداخت .

: حقوق مکتسبه مستأجروموارد پرداخت یاعده پرداخت آن درقلمرو قانون روابط موجرومستأجر ۱۳۵۶

در مبحث حاضر انواع حق متعلق به مستأجر در قلمرو روابط استیجاری مشمول ۱۳۵۶ و موارد پرداخت یا عدم پرداخت آن را شرح خواهیم داد .

گفتار اول : حقوق ایجاد شده در قلمرو قانون روابط موجر و و مستأجر ۱۳۵۶

هر چند مقنن تنها یک نوع حق تحت عنوان « کسب و پیشه و تجارت » برای مستأجرین این نوع روابط استیجاری مطابق مواد ۱۸ و ۱۹ را به رسمیت شناخته است ؛ اما هیچ تردیدی وجود ندارد که علاوه بر حق کسب و پیشه و تجارت ، کما فی سابق در عرف تجاری کشور عزیزمان حقی تحت عنوان سرقفلی در قالب های متعدد و متنوع حقوقی منتقل می شود و این حق قابل انکار نیست . مجالی است که به ترتیب به منشأ ایجاد « حق کسب و پیشه و تجارت » و « حق سرقفلی » بپردازیم .

 بند اول منشأ ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت محل کسب ، وجود یک رابطه استیجاری » است.

منشاء ایجاد حقی تحت عنوان « کسب یا پیشه یا تجارت » به دور از هر نوع فعالیت تجاری یا استمرار آن در طول زمان ، وجود یک « رابطه استیجاری » در قلمرو قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ است . قا | ۹ وجود اگر قراردادی استیجاری ( شفاهی یا کتبی ) بین متصرف محل تجاری و مالک محل کسب نداشته باشد صحبت از وجود حق کسب یا پیشه یا تجارت سالبه به انتفاع موضوع است . فرض کنید رابطه فی مابین متصرف محل کسب با مالک رابطه شراکتی با کارفرمایی باشد ، در این صورت نمی توان شریک با کارگر را مستحق دریافت « حق کسب و پیشه و تجارت » دانست ؛ بنابراین ، لازمه ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت برای متصرف محل تجاری ، وجود یک رابطه استیجاری است.

هر چند عقد استیجاری منشاء ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر است ، لیکن افزایش ارزش این حق مستلزم نوع فعالیت تجاری و استمرار آن در محل کسب می باشد .

 کسب بند دوم – منشأ ایجاد حق سرقفلی محل کسب ، فروش این حق توسط مالک است : هیچ تردیدی نیست که علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه ، سرقفلی علیحده ای نیز در حقوق ایران وجود دارد به طوری که بعد از تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به دلیل ایجاد قهری حق ولمعه در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قانون ، برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتا انتقال آن تحت عنوان « سرقفلی » در عرف می شود ، سرقفلی ملک تجاری خود را بدوا با گرفتن مبلغ قابل توجهی ، با اجاره بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند که این شیوه با لحاظ سابقه عرفی آن و به علت سودمندتر بودن نسبت به اجاره صرف ، روز به روز شایع تر گردید .  به طوری که مالکین به جای اجاره دادن ملک خود و گرفتار شدن با محدودیت های ناشی از این قانون ، مبلغی که تا حدودی نیز به قیمت ملک نزدیک بود از مستأجر می گرفتند – که بعضی مواقع خود این مبلغ را سرقفلی نامیده اند و با یک اجاره بهای خیلی جزئی به اصطلاح سرقفلی ملک خود را واگذار می کردند و از آن جا که هیچ قانونی در خصوص سرقفلی وجود نداشت و قالب عقد انتقال سرقفلی به اجاره بیشتر شباهت داشت . از طرف دیگر حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستأجر نیز اغلب اوقات تحت عنوان « سرقفلی » منتقل می شد عرف و حتی مراجع قضائی با نگرش همسان

به این دو مقوله حقوقی یعنی : « سرقفلی واقعی » و « سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه » با نادیده گرفتن تفاوت های زیر بنایی این دو عمل حقوقی ، سرقفلی واقعی را که یک رابطه کاملا اختیاری و عرفی مبتنی بر اراده طرفین بود ، تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که یک قانون امری است قرار دادند تا به این ترتیب سرقفلی عرفی که از سال ها قبل در روابط استیجاری اجتماع جاری بود شکل قانونی به خود بگیرد . این در حالی است که سرقفلی واقعی یک رابطه ارادی صرف بوده که علی رغم شباهت هایی که بین آن و حق کسب و پیشه وجود دارد ؛ تفاوت های چشمگیرش قابل اغماض و مسامحه نیست . لیکن الزام و شیوع عرفی سرقفلی به حدی بود که اراده ی قضائی را هم تحت الشعاع قرار داد و علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه ، سرقفلی واقعی عرفی ( سرقفلی به معنای اخص کلمه ) نیز تحت شمول این قانون قرار گرفت در حالی که شایسته بود این رابطه به جای تحمیل به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی و عمومات قراردادها مورد سنجش قرار می گرفت تا ضمن ارادی و اختیاری باقی ماندن آن ، الزامات عرفی بلا قیدش در رابطه بین مالک و دارنده سرقفلی ملحوظ می گردید . کما این که افراد جامعه کمابیش بدون توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی اقدام انتقال سرقفلی می کنند که البته لازم است مقنن با توجه به سابقه و رواج عرفي سرقفلی با تصویب قانونی جامع و کامل در این زمینه ، در جهت قانونمند کردن « سرقفلی » اقدام کند ..

 شرایط تحقق حق کسب یا پیشه یا تجارت

در این گفتار شرایطی را بررسی می کنیم که برای حصول حق کسب و پیشه وجود آنها لازم است اگر چه در قانون شرایطی برای تحقق حق کسب و پیشه و تجارت ذکر نشده است ؛ اما در عمل رویه قضائی شرایطی را برای ایجاد این حق قائل شده است که بررسی آراء صادره نشان میدهد برای آن که در محلی برای مستأجر حق کسب و پیشه حاصل شود لازم است شرایطی وجود داشته باشد که ذیلا به بررسی این شرايط خواهیم پرداخت.

بند اول – اجاره های تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ : اولین و اساسی ترین شرط برای تحقق حق کسب و پیشه و تجارت آن است که مناسبات استیجاری در قلمرو حکومت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد . همان طور که پیش تر نیز گذشت تنها قانون لازم الاجرایی که در آن از حق کسب و پیشه و تجارت سخن به میان آمده است قانون موصوف است که قلمرو اجرایی آن در مباحث گذشته به طور مفصل مورد بحث قرار گرفته است .

در هر مورد لازم است ابتدا بررسی شود که رابطه استیجاری مورد بحث تحت شمول کدام قانون است و چه مقرراتی بر آن حاکم است تا در صورتی که قرارداد اجاره در قلمرو اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد شرایط دیگر برای تعیین تکلیف در خصوص تحقق حق کسب و پیشه بررسی شود .

این مسئله اگرچه به ظاهر چنان سهل و آسان می نماید که حتی ذکر آن تحت عنوان یکی از شرایط تحقق حق کسب و پیشه را به علت صراحت بیش از حد با ایراد و انتقاد مواجه می کند ؛ اما کمی تأمل و تعمق در این زمینه طبیعت دشوار و قابل مناقشه این شرط را روشن خواهد کرد ؛ زیرا علاوه بر قوانین مختلف در خصوص مناسبات مالک مستأجر که تعیین قلمرو اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ را با مشقت و دشواری رو به رو کرده است ، عدم وجود شرایط مقرر در برخی از اجاره نامه های منعقده در قلمرو اجرایی مقررات لاحق این عقیده را در بین برخی صاحب نظران تقویت کرده است که اگر شرایط مقرر در قوانین لاحق در اجاره نامه ها ( انتقال سرقفلی ) وجود نداشته باشد چنین رابطه ای تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ قرار می گیرد که این موضوع خود بر دشواری احراز این شرط می افزاید . بند دوم – اجاره به منظور شغل تجاری : برای تحقق حق کسب و پیشه و تجارت در عین مستأجره لازم است مقصود از اجاره ی آن محل ، انجام امور تجاری باشد . به عبارتی مستأجر محل را برای کارهای تجاری اجاره کند که این مهم به سهولت از مفهوم مخالف تبصره ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که مقرر می دارد : « در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود » قابل استنباط است ؛ بنابراین ، اگر محلی به منظوری غیر از حق کسب و پیشه و تجارت به داده شود تابع مقررات مکانهای مسکونی می باشد . لیکن این سؤال به ذهن می آید که کاربری ملک چه تأثیری در قضیه خواهد داشت . به دیگر سخن اگر فردی ، ملکی با کاربری مسکونی را به منظور امور تجاری به اجاره واگذار نماید محل مشمول حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود یا خیر ؟

 

با توجه به مفهوم صریح و روشن تبصره ۲ ماده ۱۴ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ به نظر می رسد که کاربری ملک تأثیری در شمول حق کسب و پیشه بر محل ندارد ، بلکه هدف و منظور از اجاره مهم است . چه این که اگر منظور از اجاره استفاده به صورت تجاری باشد کاربری مسکونی ملک مانعی در حصول حق کسب و پیشه و تجارت ایجاد نخواهد کرد و در صورتی که ملک دارای کاربری تجاری باشد ؛ ولی به منظور امور مسکونی به اجاره داده شود تجاری بودن کاربری ملک اثری در ایجاد حق کسب و پیشه نخواهد داشت .

همچنان که رویه عملی دادگاه ها نیز چنین روندی را مدنظر قرار داده اند . به طوری که رویکرد شعبه ۴۴ دادگاه حقوقی در تهران در قسمتی از رأی شماره ۷۹۹ به شرح ذیل بیانگر عدم تأثیر کاربری ملک در تحقق حق کسب و پیشه می باشد : « … مفاد سند رسمی اجاره حاکی است که مورد اجاره به عنوان استفاده مسکونی به خوانده استفا مستأ بر رابح تجارت دعوا اجاره داده شده و ادعای این که مورد اجاره جهت کسب و پیشه اجاره داده شده ، برخلاف مدلول ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک است اجاره و بر فرض که کسب محل از نظر شهرسازی کاربری تجاری داشته باشد و در عین حال طرفین سند را به عنوان اجاره محل سکونت تنظیم کرده اند ، به نظر محکمه – برخلاف ادعای خوانده – این امر نه تنها دلالتی در جهت اثبات ادعای وی ندارد بلکه قرینهای است که قطعا طرفین به اراده آزاد ، روابط خود را مشمول مقررات اماکن استیجاری مسکونی قرار داده اند و این مراتب مصالحی را از نظر طرفین عقد در داشته است … »

با این ترتیب تجاری بودن کاربری محل دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه نخواهد داشت بلکه منظور از اجاره مهم است . کما این که در رأی فوق الذکر کاربری تجاری ملک که به منظور سکونت اجاره داده شده بود از دید دادگاه تأثیری در خصوص ایجاد حق کسب و پیشه ندارد .

در رأی دیگری آپارتمانی که دارای کاربری مسکونی بوده است ، برای استفاده تجاری به اجاره داده می شود که اعضای کمیسیون بررسی مجموعه نشست های قضائی کل کشور مرکب از قضات عالی رتبه دیوان عالی کشور با استدلال ذیل ضمن نفی تأثیر کاربری مسکونی بوده است ، برای استفاده تجاری به اجاره داده می شود که اعضای کمیسیون بررسی مجموعه نشست های قضائی کل کشور مرکب از قضات عالی رتبه دیوان عالی کشور با استدلال ذیل ضمن نفی تأثیر کاربری مسکونی بر تعلق یا عدم تعلق حق کسب و پیشه ، بر اثر مستقیم قصد و منظور طرفین اجاره – بنابر اصل – در این خصوص تاکید دارند.

« … توافق طرفین بر این بوده که مستأجر از محل مورد اجاره به عنوان دفتر کار استفاده نماید و صرف همین مطلب ، موجب شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر آجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ ، در باب اجاره محل های کسب و پیشه یا تجارت بر رابطه اجارهی طرفین خواهد بود و در چنین صورتی حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر ملک تعلق می گیرد و صرف این مطلب که آپارتمان مورد اجاره ، محل مسکونی بوده و مؤجر با تخلف از مقررات شهرداری آن را به منظور کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر اجاره داده و حتی قید عدم پرداخت سرقفلی ( با لحاظ ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ ) ،  استحقاق مستأجر را در مطالبهی حق کسب و پیشه که وفق تبصره ( ۲ ) ماده ۱۹ قانون اخیر در حق مستأجر پایدار گردیده نفی نخواهد کرد … »

در پیروی از نظر فوق الذكر اداره حقوقی دادگستری نیز مقرر نموده است : « چنانچه مؤجر منافع مورد اجاره را که کاربری مسکونی داشته ، به منظور استفاده غیرمسکونی ( کسب و پیشه ) به غیر واگذار نماید ، مورد اجاره مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر از حيث تخلیه اماکن کسب و پیشه و تجارت می باشد . »

بعد از طرح این مباحث این سؤال به میان می آید که اگر کاربری ملک تجاری باشد و مؤجر از محل استفاده تجاری نماید در حالی که منظور مستأجر اجاره برای سکونت بوده اجاره نامه هم حاکی از آن باشد حکم قضیه چه خواهد بود ؟ با توجه به مطالب پیش ضابطه شمول حق کسب و پیشه ، مقصود و منظور طرفین اجاره می باشد و نظر به این که قرارداد اجاره مظهر و منشور اراده طرفین می باشد اگر ملک برابر اجاره نامه جهت سکونت به اجاره واگذار شود ، استفاده تجاری از آن بر خلاف قرارداد ، نمی تواند بار مسئولیت سنگین اجاره ملک تجاری ( مثل حق کسب و پیشه ) را بر مؤجری که قصد داشته ملکش را برای سکونت به اجاره دهد تحمیل نماید ؛ لذا مستأجری که خلاف قرارداد عمل کرده است اگر تنبیه نشود ( فسخ اجاره مستحق تشویق ( پرداخت حق کسب و پیشه ) نیست .

بند سوم – استفاده تجاری از عین مستأجره : بعد از دو شرطی که برای تحقق حق کسب و پیشه و تجارت در ملک گفته شد ، شرط سومی که برای تحقق حق موصوف لازم است ، استفاده از ملک برای امور تجاری می باشد که در بدیهی بودن این شرط برای تحقق حق کسب و پیشه و تجارت در مورد اجاره تردیدی نیست ؛ ولی آنچه موضوع را با صعوبت و دشواری مواجه می کند تشخیص امور تجاری است که در این مورد برخی معتقد هستند که انتفاع و سودبری می تواند معیار مفیدی برای تفکیک این دو باشد . بعضی دیگر از صاحب نظران برای تشخیص امور تجاری از غیر تجاری سعی کرده اند بین مشاغل تولیدی و خدماتی قائل به تفکیک شوند و استدلال نموده اند که با توجه به حصری بودن موارد مذکور در ماده ۲ قانون تجارت امور خدماتی داخل در ماده نیستند ؛ بنابراین ، فقط مشاغل تولیدی ، تجاری محسوب می شوند و مشمول حق کسب و پیشه خواهند بود . این عقیده از دید برخی صاحب نظران مورد پذیرش قرار نگرفته است . به طوری که برخی ، مشاغل خدماتی مثل آرایشگری ، خیاطی را بر شمرده اند که به الزام عرف تحت شمول حق کسب قرار می گیرند و اضافه کردند

چون به اماکن استیجاری پیشه وران صاحبان فن ) حق کسب و پیشه تعلق می گیرد دلیلی ندارد که مشاغل خدماتی که به نوعی صاحب فن هستند از چنین حقی محروم شوند . در خصوص ایده اول نیز اگرچه انتفاع سودبری می تواند ضابطه خوبی باشد همچنان که  قضات دادگاه های حقوقی ۲ تهران در پاسخ سؤالی در خصوص محل اتحادیه های صنفی مبنی بر این که محل کسب می باشند یا مسکونی ، به اتفاق آراء چنین اظهار عقیده نموده اند : « محل اتحادیه های صنفی ، مرکز اداری بوده و محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی شود ؛ زیرا فعالیت در آن جنبه انتفاعی ندارد و در حکم محل مسکونی است . » ؟ منتهی این ضابطه با چنین گستردگی قابل پذیرش نیست ، چه این که مشاغلی هستند که دارای ویژگی سوددهی و انتفاعی می باشند ، ولی برای آن ها حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد ؛ بنابراین ، شایسته است که این ضابطه را محدودتر کنیم به طوری که مانع ورود برخی مشاغل مثل وکالت که تا حدودی قائم به ، شخص می باشد و برای آن حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد نیز گردد و لذا حق کسب و پیشه به محل های مشاغلی تعلق می گیرد که دارای جنبه سوددهی و انتفاعی می باشند و قائم به شخص نیستند و در افزایش سود ، محل و ثبات آن اثر مستقیم دارد .

اما به نظر می رسد عرف در تعلق حق کسب و پیشه در اماکن غیر مسکونی نه تنها تردیدی ندارد بلکه بنابر عقیده برخی هر روز هم دایره شمول تبصره ۲ ماده ۱۴ قدر.م.م ، مصوب ۱۳۵۶ که مقرر می دارد : « در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت ، اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود » تنگ تر می شود در حالی که چنین روندی دقیقا خلاف مفهوم تبصره مارالذکر می باشد ؛ زیرا مفهوم ماده مبین آن است که اگر ملکی برای حق کسب و پیشه اجاره داده نشود مسکونی بوده و تابع مقررات مربوط به محل های مسکونی خواهد بود ؛ بنابراین ، ارائه ضابطه در این خصوص اگرچه بسیار مشکل ممکن است برخی بی عدالتی ها را فراهم آورد ؛ ولی هر چه باشد از وضع کنونی بهتر است ؛ لذا شایسته است ضمن استفاده از ضابطه انتفاع و سودبری با عنایت به مفهوم تبصره در موارد تردید ، باید اصل را بر تجاری نبودن محل بگذاریم.

. اگرچه تعیین تعلق حق کسب و پیشه امری موضوعی است و شایسته است در اختیار دادگاه باشد ؛ ولی این امر منافاتی با ارائه ضابطه در این خصوص ندارد و نمی توان با این مستمسک از زیر بار مسئولیت شانه خالی کرد . پس لازم است با به کارگیری الزامات  عرفی و ضوابط سودمندی و انتفاعی مشاغل ، راه را برای تشخیص هر چه بهتر قضات هموارتر کنیم . با اوصاف مذکور برای ورود در بحت این گفتار طرح این سؤال لازم است که اگر فردی ملکی را برای امری تجاری به اجاره واگذار نماید ؛ ولی مستأجر استفاده تجاری از محل نکند آیا حق کسب و پیشه به محل تعلق خواهد گرفت یا خیر ؟ با توجه به آنچه که پیش تر در خصوص تفاوت حق کسب و لیسه و سرقفلی گفته شد و این که استفاده تجاری عامل اصلی تعلق حق کسب و پیشه است و اگر فرد از ملک استفاده تجاری نکند ، حتی اگر اجاره برای امور تجاری باشد در خصوص تعلق حق کسب و پیشه به چنین ملکی تردید به وجود خواهد آمد . چون همان طور که در مباحث قبل گفته شد جمع آوری مشتری و حسن شهرت از عوامل دخیل در ارزیابی حق کسب و پیشه است ؛ بنابراین ، در صورتی که محل برای تجارت به اجاره داده شود ؛ ولی مستأجر از محل برای سکونت خانواده اش استفاده کند بلاتردید حق کسب و پیشه بر چنین محل استیجاری تعلق نخواهد گرفت .

برای تعلق حق کسب و پیشه و تجارت علاوه بر این که منظور و مقصود طرفین از اجاره باید انجام امور تجاری باشد ، لازم است استفاده عملی از محل استیجاری نیز تجاری باشد وگرنه تعلق حق کسب و پیشه منتفی خواهد بود . اگرچه پذیرش این مسئله از لحاظ تئوریک اصولی و منطقی است ؛ ولی ممکن است با لحاظ عرف و عادت در رویه قضائی کمی با بی توجهی و بی مهری روبرو شود . چنان که نگارنده کتاب « سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلامی » به بحث در خصوص انبارهایی که صرفا برای نگهداری کالا مورد رد استفاده قرار می گیرد پرداخته و ضمن اعتقاد به عدم تعلق حق کسب و پیشه به چنین مواردی به علت انتفاء مسأله رونق کسب و مرغوبیت محل از دید مشتریان ، اظهار داشته اند . روی ، دادگاه ها به تعلق حق کسب و پیشه و تجارت بر مطلق انبار استوار است ، این در حالی است که استفاده از انبار به صورتی که در آن جا برای کسی کالایی ارائه نمی شود و مشتری در آن جا حاضر نمی شود نمی تواند عملی تجاری محسوب شود . به دیگر سخن اگرچه در معرض فروش گذاشتن اجناس عملی تجاری است ؛ ولی نگهداری همان اجناس در انبار جداگانه برای عرضه در جای دیگر بدون تردید عملی تجاری نیست . لذا تعلق حق کسب و پیشه ، به چنین اماکنی علاوه بر مخالفت با روح قانون عادلانه و منطقی نیز نمی باشد چنان که نظر اداره حقوقی دادگستری در سؤال پاسخ ذیل نیز مؤید نظر نگارندگان است :

پرسش : انبارهایی که کسبه و تجار ، صرفا برای جمع آوری و انبار کردن کالاهای خود محل های جدا از محل کسب و پیشه و گاه بدون پرداخت سرقفلی اجاره کرده اند و در سند اجاره قید شده برای انبار می باشد ، آیا از نظر تخلیه ، تابع قانون مدنی هستند یا قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶؟

  پاسخ : « اگر محلی به منظور نگهداری کالا ، وسایل و لوازم اضافی کسب و پیشه یا تجارت و یا به عنوان انبار تجاری اجاره داده شود ، مورد مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه یا تجارت است ؛ اما اگر اجارهی انبار به منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد ، مورد مشمول مقررات قانونی مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ خواهد بود.

منبع کتاب سرقفلی در رویه دادگاه ها

سرقفلی و حق کسب

سرقفلی و حق کسب

ارسال دیدگاه

کاربر عزیز برای ارسال دیدگاه ابتدا باید عضو یا وارد شوید

عضویت / ورود
 
دیدگاه ها
این مطلب نظری ندارد