کاربر گرامی به وب سایت دادسرا یار خوش آمدید | برای استفاده کامل از امکانات سایت عضو یا وارد شوید

وکیل ملکی در تهران

شما در حال مشاهده مطلب مذکور در بخش بلاگ سایت می باشید

وکیل ملکی در تهران

وکیل ملکی در تهران

وکیل ملکی در تهران

به نوتشه دادسرایار:

دعاوی امور ملکی شامل چه دعاویی هستند؟

دعاوی ملکی از جمله دعاویی است که بسته به نوع و موضوع دعوی آن می‌تواند شامل دعاوی زیر باشد :

الف) دعاوی ملکی از لحاظ جنبه ی حقوقی

ب) دعاوی ملکی از لحاظ جنبه ی کیفری

ج)یا تلفیقی از هر دو جنبه ی حقوقی و کیفری

بهترین وکیل ملکی تهران

مادامی که موضوع یک دعوی مربوط به املاک باشد بدان معناست که موضوع این دعاوی ملکی به رابطه ی بین انسان و اموال غیرمنقول مربوط می‌شود که با توجه به نوع زمین و املاک و نوع کاربری آن‌ها در کشور ما نظام های حقوقی متفاوتی در این رابطه وجود دارد،که در ادامه به نکاتی در مورد آنها می پردازیم.

از آن جایی که موضوع دعاوی مربوط به املاک ازجمله ی دعاوی تخصصی است لذا پیگیری امور و دعاوی املاک، مستغلات و اراضی لازم است توسط متخصصین و وکلایی که در زمینه املاک فعالیت می‌کنند و دارای تجربه و مهارت کافی هستند پیگیری و انجام شود.

معیارهای شناخت وکلای متخصص ملکی در تهران :

۱. مهمترین معیار تشخیص یک وکیل ملکی خوب و مجرب، میزان تجربه وی در برسی پرونده های ملکی است.

بر اساس قانون تمام وکلای دادگستری امکان بررسی و قبول وکالت در تمامی پرونده های ثبتی، کیفری، حقوقی، ملکی و خانواده و غیره را دارند، اما تجربه کافی یک وکیل ومهارت وی به عنوان وکیل ملکی متخصص در امور ملکی در تمامی زمینه های مربوط به املاک و اراضی باعث می‌شود تا وی بتواند با تسلط و بررسی همه جانبه در پرونده هایی نظیر موارد ذیل وکالت موفق و قابل قبولی ارائه دهد.

پرونده های ملکی که نیازمند وکلای ماهر و برجسته امور ملکی است شامل دعاوی نظیر تقسیم و افراز ملک مشاع، خلع ید، قلع بنا، تخلیه ملک، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، ابطال سند، تعدیل و افزایش اجاره بها و غیره می باشند.

۲. دانش حقوقی و تسلط علمی در شاخه های مختلف

یک وکیل ملکی مجرب باید دانش حقوقی و تسلط علمی بالا در زمینه‌های مختلف حقوقی، کیفری و ثبتی ، امور املاک، اراضی و مستغلات داشته باشد و باید ضمن آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه، با آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری، نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، نظریات و دیدگاه های اساتید برجسته علم حقوق و دکترین حقوقی و همچنین رویه هایی که در محاکم و دادگاه‌های کشور اجرا می شوند تسلط داشته باشند.

وکیل ملک پایه یک و با تجربه و با مهارت به عنوان یک وکیل ملکی مجرب قبل از هر چیز باید نسبت اصل و معنا و مفهوم موضوع ملک آشنایی داشته باشد و در این زمینه مطالعه داشته و اطلاعات کافی را کسب کند.از جمله اطلاعاتی اولیه و پایه ای که وکیل بایستی آنها را کسب نماید شامل موارد ذیل است :

ملک به چه معناست؟

ملک در لغت به معنای آن چیزی است که در تصرف انسان است و در اصطلاح حقوقی به معنای تمام دارایی‌های غیر منقول اشخاص است.

ملک دسته بندی های مختلفی دارد که مهمترین آنها شامل :

۱. ملک مفروز

۲. ملک مشاع

ملک مشاع :

بر اساس ماده ۵۷۱ قانون مدنی که بیان می دارد: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه .

تعریف دیگر ملک مشاع :

ملک مشاعی به ملکی گفته می شود که دو نفر یا بیشتر، در تمامی جزء جزء ملک، به نسبت سهم خود دارای مالکیت هستند :

ملک مفروز 

مفروز در لغت به معنی جدا کرده شده است که مالکان و حدود آن مشخص شده است .

تعریف ملک مفروز در ترمینولوژی حقوق :

ملکی که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه در آمده و بین شرکا تقسیم شده باشد و در مقابل ملک مشاع است.

نحوه ی مالکیت یک شخص در ملک خود :

الف : به صورت مشاع

ب : به صورت مفروز

ج : ممکن است مالکیت یک شخص در ملک خود هم به صورت مشاع باشد و هم به صورت مفروز

مانند مالکیت یک دستگاه آپارتمان که قسمت اختصاصی به صورت مفروز است و قسمت های مشترک مشاعی است مانند راه پله‌ها و حیاط و ورودی ساختمان.

عرصه :

عرصه به زمین ملک اطلاق می شود که بنا بر روی آن احداث می گردد.

اعیان :

بنای احداثی بر روی زمین،اعیان نامیده می‌شود.

گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیانی از مالکیت عرصه سهمی نداشته باشد و یا بالعکس.

 

بر اساس قواعد حقوقی و فقهی مانند قاعده ی لاضرر و غیره مالک ملک دارای حقوقی است که به بیان آنها می پردازیم.

مالک، حق هر گونه تصرف و استفاده از ملک خود را دارد به شرطی که اولاً مزاحمتی برای اشخاص ثالث یا همسایگان نداشته باشد و ثانیاً این استیلاء بر مال و ملک در حدود متعارف باشد و هیچ کس حق ندارد بجز به حکم قانون مال را از تصرف مالک آن خارج نماید.

 

وکیل ملکی در تهران

حقوق متعلق به املاک و مالک کدام موارد است؟

۱. حق تصرف

مالک، حق هر گونه تصرف و استفاده از ملک خود را دارد به شرطی که اولاً مزاحمتی برای اشخاص ثالث یا همسایگان نداشته باشد و ثانیاً این استیلاء بر مال و ملک در حدود متعارف باشد و هیچ کس حق ندارد بجز به حکم قانون مال را از تصرف مالک آن خارج نماید.

۲. حق مالکیت بر محصول

کلیه گیاهان و درخت‌های رشد کرده در ملک و یا میوه‌های متعلق به درختان هر ملکی، به تعبیت از مالکیت ملک، در مالکیت صاحب ملک، قرار می‌گیرد.

۳.حقوقی که اشخاص در ملک غیر دارند :

بررسی حقوقی که اشخاص ثالث در ملک شخص دیگر دارند

الف. حق انتفاع :

ماده ۲۹ قانون مدنی مقرر می دارد : « ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند:

۱. حق مالکیت

۲. حق انتفاع

۳. حق ارتفاق

تعریف حق انتفاع

ماده ۴۰ قانون مدنی در تعریف حق انتفاع بیان میکند که:«حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.» همانند اینکه شخصی به برادر نیازمند خود اجازه دهد برای مدتی معلوم یا نامعلوم در ملک وی سکونت نموه و از منافع آن استفاده نماید که در این رابطه برادر نیازمند صرفاً «حق بهره برداری و انتفاع» از ملک ایجاد شده و «مالکیتی» برای ایشان نسبت به منافع ایجاد نخواهد شد و به همین دلیل است که منتفع حق انتقال و واگذار منقعت مال را به دیگری ندارد.

حق سکنی و  رقبی :

اگر حق انتفاع جهت سکونت در مسکنی باشد آنرا «سکنی» گویند و اگر این حق برای مدت عمر مالک یا منتفع یا شخص ثالث قرار داده شد آنرا «عمری» و اگر برای مدت معینی برقرار شود آنرا «رقبی» و اگر برای این حق مدتی تعیین نشده باشد آنرا «مطلق» دانسته و مالک در هر زمانی حق رجوع دارد و در صورت عدم رجوع مالک، این حق تا زمان فوت مالک استمرار خواهد داشت.

ماده ۴۷ قانون مدنی مقرر داشته است که:«در حبس اعم از عمری و غیره، قبض شرط صحت است.»

به این معنا که تا زمانی که مورد معامله تسلیم طرف نشده عقد محقق نمیگردد. در اصطلاح حقوقی به انان «عقود عینی» گفته می شود همانند رهن، وقف، هبه.

تفاوت های حق انتفاع و عقد اجاره :

تفاوت هایی بین «حق انتفاع» و «اجاره» وجود دارد از جمله آنکه در حق انتفاع مالکیتی برای منتفع ایجاد نمی گردد، حال آنکه مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود و دیگر آنکه در عقد اجاره «مدت» می بایست تعیین گردد والا عقد اجاره باطل است، حال آنکه در حق انتفاع تعیین «مدت» ضرورت نداشته و خللی به ارکان ان وارد نمی کند.

لازم به ذکر است که ید منتفع به مال مورد انتفاع امانی بوده و مطابق ماده ۴۸ قانون مدنی :«منتفع باید از مالی که موضوع حق انتفاع است سوء استفاده نکرده و در حفاظت آن تعدی و تفریط ننماید.» و برابر ماده ۴۹ همان قانون :«مخارج لازمه برای نگهداری از مالی که موضوع حق انتفاع است بر عهده منتفع نیست مگر این که خلاف آن شرط شده باشد.» مع الوصف برابر ماده ۵۲ قانون مدنی:« در موارد ذیل منتفع ضامن تضررات مالک است :

۱. در صورتی که منتفع از مال مورد انتفاع سوء استفاده کند.

۲. در صورتی که شرایط مقرره از طرف مالک را رعایت ننماید و این عدم رعایت موجب خساراتی بر موضوع حق انتفاع باشد.»

مطابق ماده ۵۱ مدنی حق انتفاع در موارد ذیل زایل می شود.

۱. در صورت انقضاء مدت حق انتفاع

۲. در صورت تلف شدن مال مورد حق انتفاع

ب. حق وقف :

هر مالکی می‌تواند با رعایت شرایط نسبت به حبس عین مال و قراردادن منفعت آن برای هدف مشروعی، مال خود را وقف نماید.

وقف مال می‌تواند برای استفاده عموم مردم باشد یا برای شخص یا اشخاص معینی.

شخص که قصد وقف کردن مال خود را دارد باید شرایطی داشته باشد که عبارت است از:

الف) واقف باید اهلیت داشته باشد، یعنی شخص باید عاقل، بالغ، مختار و رشید باشد

ب) واقف باید مالک مالی باشد که وقف می‌کند. این مالکیت با ارائه مدارک مثبته مالکیت توسط او مشخص می‌شود

ج) واقف باید برای عمل وقف قصد و رضایت داشته باشد و اگر وقف وی از روی اکراه باشد، چنین وقفی صحیح نیست

در تعریف وقف مطابق ماده ۵۵ قانون مدنی چنین آمده: «عین مال، حبس و منافع آن ‌تسبیل شود» و به بیان ساده‌تر، اصل یک مال یا منافع حاصل از آن را که شخصی برای خدمات عمومی یا اختصاصی در جهت خیر و رضای الهی هدیه می‌کند، وقف می‌گویند و بدین‌وسیله مانع از انتقال آن به دیگری می‌شود و هرگونه معامله‌ای نسبت به آن مال مورد وقف را غیرممکن می‌سازد. منظور از واژه «تسبیل» نیز قرار گرفتن در راهی است که مد نظر واقف بوده یا به عبارتی دیگر، قرار گرفتن منافع یا عین آن مال در راه خداست. در تحقق وقف نیت به تنهایی کافی نیست، بلکه انشای وقف (انجام دادن آن) نیز لازم است. فرقی نمی‌کند انشای وقف با لفظ و صیغه خاصی باشد یا هر فعل یا هر عملی که بر عمل وقف دلالت کند.

انواع وقف

۱. وقف خاص

۲. وقف عام

وقف خاص :

استفاده‌کنندگان از موقوفه، اشخاص، اقشار یا گروه خاصی‌‌اند؛ همانند وقف مالی که برای استادان یا دانشجویان یک دانشگاه خاص یا دانش‌آموزان یک مدرسه مشخص است.

وقف عام :

استفاده‌کنندگان از آن مال موقوفه، شخص یا گروه خاصی نیستند بلکه وقف برای مصلحت عموم، مانند مساجد، بیمارستان‌ها یا مردم یک شهر است.

بنا بر ماده ۵۶ قانون مدنی «وقف واقع می‌شود به ایجاب از طرف واقف به هر لفظی که به صراحت دلالت بر معنی آن داشته باشد و قبول طبقه اول از کسانی که به آنها وقف می‌شود یا قائم‌مقام قانونی آنها در صورتی که محصور [قابل شمارش و محدود] باشند. مثل وقف بر اولاد و اگر موقوف علیهم غیرمحصور یا وقف بر مصالح عامه [وقف عام]باشد در این صورت قبول حاکم شرط است.» براساس ماده ۵۷ قانون مدنی «واقف باید مالک مالی باشد که وقف می‌کند و به‌علاوه دارای اهلیتی باشد که در معاملات معتبر است.» از جمله اینکه عاقل و بالغ باشد و قصد داشتن و با اختیارکامل بودن و اینکه فقدان حجر وی لازم است. همچنین طبق ماده ۵۸ آن قانون: «فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد اعم از اینکه منقول باشد یا غیرمنقول، مشاع  باشد یا مفروز» .

شرایط وقف

مال مورد وقف باید دارای شرایط زیر باشد:

الف : مال قابل رؤیت و عینی باشد (منافع یا دیون نباشد)

ب : ملک وقف‌کننده باشد.

ج : موقوفه باید دارای منفعت حلال باشد و منفعت آن، متعلق حق غیر که مانع از تصرف است، نباشد. بنابراین واقف نمی‌تواند ملکی را که رهن داده، وقف کند.

د: اصل مال با استفاده از منافع آن، تمام نشده و به مقدار قابل توجهی باقی بماند. بنابراین وقف مواد و کالاهای خوراکی و آشامیدنی صحیح نیست. مثل وقف میوه درخت ولی خود درخت یا باغ قابلیت وقف را دارد

ه : مال موقوفه باید قابل تحویل باشد. بنابراین مثلاً وقف حیوان فراری که امکان تحویل آن نیست، صحیح نیست.

و: موقوفه نباید برای منفعت حرام وقف شده باشد. بنابراین مثلاً وقف مکانی برای فروش شراب یا برای استفاده فرقه‌های ضالّه باطل است

ی : از جمله شرایط صحت وقف، قبض و اقباض (تحویل و تسلیم) مال مورد وقف است. طبق ماده ۵۹ همان قانون «اگر واقف عین موقوفه را به تصرف وقف ندهد وقف محقق نمی‌شود و هر وقت به قبض داد وقف تحقق پیدا می‌کند.»

متداولترین دعاوی ملکی در تهران کدام است؟

۱. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی جهت تنظیم سند رسمی مرحله آخر عقد استو گاهی اتفاق می‌افتد که فروشنده به هر دلیلی از  حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی و رسمی ملک فروخته شده بنام خریدار خودداری می کند.

در این صورت خریدار یا وکیل ملکی وی با مراجعه به مراجع قضایی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کند.

خریدار قبل از اقامه دعوی باید با مشورت با وکیل ملکی با تجربه، مطمئن شود که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نباشد، زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد. در این صورت خواهان باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

در نهایت هر گاه فروشنده حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند انتقال را به نام خریدار امضاء می‌کند.

۲. دستور تخلیه عین مستاجره :

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود و به تبع آن می‌تواند در آن هر گونه دخل و تصرفی انجام دهد.

اگر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمدید قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند صاحب ملک می‌تواند برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک رجوع نماید.

بر طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر ومستاجر که بیان می دارد :

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

۳. خلع ید

دعوی خلع ید، به آن دسته از دعاوی اطلاق می‌شود که در آن مالک از متصرف غیر قانونی ملک خود شکایت نموده و از مراجع قضایی تقاضای خلع ید متصرف از ملک را دارد.

در دعاوی خلع ید، متصرف ابتدا به صورت قانونی و قراردادی و با اجازه مالک به انتفاع از ملک پرداخته اما پس از اتمام مهلت از پیش تعیین شده، به صورت غیر قانونی به تصرف ملک ادامه می‌دهد  ملک را در اختیار مالک قرار نمی دهد.

از آنجاییکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه می‌کنند و این امر سبب میگردد که به حقوق خود برسند و دعوای آنها رد می‌شود، حتماً پیشنهاد می‌شود با وکیل پایه یک متخصص در امور ملک و اراضی به عنوان یک وکیل ملکی مجرب مشورت نمایید.

۴. دعوای تصرف عدوانی

در دعوای تصرف عدوانی، فرد می‌تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند .نکته قابل توجه این است که  دعاوی که به صورت حقوقی مطرح می‌شوند، دوباره نمی‌توانند به روش کیفری اقامه شوند اما دعاوی کیفری را دوباره می‌توان به روش حقوقی مطرح کرد.

از آنجاییکه هر یک از روش‌ها جریان پیگیری پرونده و طریقه اثبات دعوی تفاوت دارد لزوم استفاده از وکلای مجرب ملکی و دارای صلاحیت های علمی و عملی بیشتر احساس می شود.

۵. الزام به تحویل مبیع

مبیع همان مالی است که در عقد بیع یا همان خرید و فروش، مورد داد و ستد واقع می گردد و فروشنده را با بیع می نامند.

تحویل یا تسلیم مبیع نیز یعنی دادن مال مورد معامله به تصرف مشتری به گونه‌ای که خریدار بتواند هر نوع تصرفی که بخواهد انجام دهد و مانعی برای آن نباشد .

مال مورد معامله و امکان تسلیم آن( یعنی امکان تحویل به خریدار) از شروط اساسی برای صحت معامله است که فقدان آن در برخی موارد موجب بطلان بیع می گردد.

چنانچه پس از عقد بایع از تسلیم مبیع امتناع نماید و مال مورد معامله موجود، و در دست فروشنده باشد خریدار می تواند با تهیه و تنظیم دادخواست با خواسته الزام فروشنده به تحویل کالا یا همان مال مورد معامله، از دادگاه صالح بخواهد و دادگاه پس از بررسی قرار داد و خصوصاً زمان تحویل مبیع در صورتی که برای تحویل زمانی مشخص نشده باشد یا زمان تحویل سپری شده باشد حکم به تحویل آن به خریدار صادر می نماید.

در هنگام بروز این قبیل مشکلات خریداربا کمک وکیل ملکی میتواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل مبیع علیه فروشنده نموده و از این طریق اقدام به دریافت ملک خریداری شده خود نماید.

۶. دعوای رفع مزاحمت

از جمله دعاوی که ممکن است حول محور تصرفات مالک از ملکش اقامه شود رفع مزاحمت ملکی یا دعوای مزاحمت ملکی می باشد. که با دعاوی مشابه مانند تصرف عدوانی و ممانعت از حق تفاوت دارد.

مزاحمت در معنای لغوی خود به معنای محدود کردن، تنگ کردن و به سختی انگاشتن اموربرای شخص است.این دعوا از جمله دعاوی تصرف نیز می باشد منظور از دعاوی تصرف دعاوی هستند که استفاده وتصرف مالک را از ملک و مایملک وی محدود ساخته اند.معنای عرفی مزاحمت با معنای قانونی ان در ماده ی ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی نیز منطبق است. رفع مزاحمت ملکی امری ضروری در این رابطه است.

ماده ی ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد:« دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون این که مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.»

بیشتر بخوانید: وکیل در بیرجند

ارسال دیدگاه

کاربر عزیز برای ارسال دیدگاه ابتدا باید عضو یا وارد شوید

عضویت / ورود
 
دیدگاه ها
این مطلب نظری ندارد