کاربر گرامی به وب سایت دادسرا یار خوش آمدید | برای استفاده کامل از امکانات سایت عضو یا وارد شوید

انچه باید از شرط خیار و تخلف از آن بدانیم

شما در حال مشاهده مطلب مذکور در بخش بلاگ سایت می باشید

انچه باید از شرط خیار و تخلف از آن بدانیم

انچه باید از شرط خیار و تخلف از آن بدانیم

شرط خیار چیست؟

به نوشته دادسرایار در مقاله شرط خیار چیست؟

دادسرایار 24 ساعته در خدمت شماست حتی روز های تعطیل

021-91-01-61-52

شروط در معاملات درصورت عدم ممکن است به صورت شرط فعل یا صفت و یا نتیجه باشد , که انجام شرط متعهد له می تواند به عنوان تخلف از شرط خیار معامله را فسخ نماید

بدون تردید، تخلف از شرط برای مشروط له حقوقی را ایجاد می کند. در این بحث ، تخلف از شروط سه گانه فوق واثر آن در روابط طرفین عقد بررسی خواهد شد.

انواع شرط خیار

شرط خیار و تخلف از شرط نتیجه

شرط نتیجه به شرطی می گویند  که هدف از آن شرط، میتواند نتیجه یکی از اعمال حقوقی می باشد. .  و نتیجه مذکور در صورتی که با مانع حقوقی روبه رو نباشد، به نفس درج ضمن عقد حاصل خواهد شد و دیگر نیازی به انشای عقد جدید که مولد آن نتیجه باشد نخواهد بود. تخلف از شرط نتیجه خود به خود و بدون اراده مشروط عليه صورت می گیرد. زیرا هرگاه نتیجه مورد شرط به هر علت به نفس درج ضمن عقد حاصل نشود، تخلف از شرط محقق می شود؛ مثلا، هرگاه در معامله یک قطعه زمین، شرط شود که اتومبیل خریدار متعلق به فروشنده باشد و سپس معلوم شودکه خریدار اصلا اتومبیلی نداشته است تا به فروشنده منتقل شود، شرط نتیجه اصل می شود. همچنین، اگر حصول شرط موقوف به سبب خاصی باشد، از شرط محقق می شود و این تخلف نیز به اراده یا عمل مشروط عليه بستگی دارد.

مثلا، هرگاه ضمن عقد بیع یک دستگاه آپارتمان، مطلقه شدن زوجه خریدا بر او شرط شود، چون حصول نتیجه مزبور وابسته به سبب خاص قانونی می باشد  نمی توان به صرف اشتراط نتیجه ضمن عقد، به آن لباس تحقق پوشاند و برای تحت آن ناگزیر باید سبب خاص قانونی آن ایجاد گردد. زیرا وقوع طلاق احتیاج به تشریفات خاص قانونی از قبیل صدور گواهی عدم امکان سازش از دادگاه وادای صیغه مخصوص در حضور شهود عادل دارد.

موردی را که شرط نتیجه به سود شخص ثالث ضمن عقد درج می شود شخص ثالث تعهد به سود خود را رد می کند نباید با موردی که حصول شرط موقوف به سبب خاص است، اشتباه گرفت. زیرا شرط نتیجه پس از همکاری متقابل اراده های اشخاصی که در ایجاد آن دخالت دارند بدون وابسته بودن به چیزی ( موقوف بودن به سبب خاص) محقق می شود، نه بدون همکاری ایشان؛ به عبارت دیگر، تحقق آن منوط به تکمیل ارکان و شرایط خود شرط و از جمله قبول شرط به وسیله ذی نفع می باشد، که در این صورت، با قبول ذی نفع این ارکان تکمیل می شود؛ اما، اگر پس از ایجاب و قبول عقد، تحقق نتیجه نیاز به قبول ثالث داشته باشد، خودگونه ای تحقق شرط است، نه موقوف بودن به سببی خاص که در ماده ۲۳۶ ق.م. توصیف شده است؛ مثلا، هرگاه ضمن فروش خانه ای شرط شود که اتومبیل خریدار ملک دوست فروشنده گردد، این انتقال به صرف درج ضمن عقد  حاصل نمی شود، بلکه نیاز به قبول آن دارد. زیرا هیچ مالی داخل در مالکیت شخصی نمی شود، مگر اینکه شخص مذکور آن انتقال را بپذیرد؛ این وضعیت، سبب معلق و موقوف شدن شرط نتیجه به سبب خاص نیست، بلکه منوط به فراهم بودن ارکان تحقق آن است.

بنابراین، هرگاه شرط نتیجه به سود شخص ثالث به وسیله این شخص رد شود، عقد مشروط به استناد تخلف از شرط فعل ( ممتنع شدن شرط - ماده ۲۴۰ ق.م.) قابل فسخ خواهد بود، نه به جهت تخلف از شرط نتیجه. زیرا در این صورت، تخفی شرط به علت خودداری ثالث ذی نفع غیر ممکن شده است.

) اثر تخلف از شرط نتیجه در روابط طرفین

هرگاه پس از انشای عقد مشروط به نتیجه ، معلوم شود که نتیجه به جهتی از جهات حاصل نشده، مشروط له می تواند  از خیار تخلف از شرط نتیجه استفاده کند و معامله مشروط را به هم بزند. و از شرط نتیجه برای مشروط له، منحصرا اختیار فسخ معامله را به همراه خواهد داشت .

در نتیجه مشروط له یا می تواند عقد را بدون تحقق شرط نتیجه بپذیرد یا آن را فسخ کند. اما، هرگز نمی تواند مشروط عليه را ملزم به حاصل کردن نتیجه مورد شرط نماید؛ زیرا نتیجه مورد شرط به محض درج ضمن عقد یا حاصل می شود یا حاصل نمی شود؛ اگر حاصل شد که هیچ واگر حاصل نشد مشروط علیه نمی تواند آن را محقق سازد؛ مثلا، هرگاه در ضمن عقد اجاره یک دستگاه آپارتمان شرط شود که اتومبیل مستأجر متعلق به موجر باشد و بعد از معامله معلوم شود که اتومبیل اصلا تعلق به مستاجر نداشته، به دلیل عدم مالکیت مستأجر نسبت به اتومبیل، شرط نتیجه نیز محقق نشده و در این حال، برای مشروط له منحصرا خیار تخلف از شرط نتیجه به وجود می آید. بنابراین، در شرط نتیجه هرگز اجبار مشروط عليه ممکن نخواهد بود.

شرط خیار و  تخلف از شرط صفت

اگر شرطی که در ضمن عقد عنوان گردیده ، شرط صفت  بوده باشد و معلوم گردد آن صفت موجود نیست، اصطلاحا تخلف از شرط صفت محقق شده است.

همان طور که گفته شد، شرط صفت یا مربوط به کیفیت و چگونگی مورد معامله و یا مربوط به کمیت آن و یا گاهی ممکن است مربوط به ماهیت مورد معامله باشد، که در هر حال فقدان وصف مشروط، خیار تخلف از شرط صفت را برای مشروط له به وجود خواهد آورد.

تخلف از شرط صفت هنگامی محقق می شود که مورد معامله فاقد وصف کمی شروط ضمن عقد با کیفی مشروط باشد، وگرنه هرگاه شرط مربوط به ماهیت مورد معامله باشد، تخلف از آن موجب بطلان عقد است.

لازم به ذکر است ، اگر مبیع بر خلاف اوصافی در آید که معامله کننده تصور می کرده مورد معامله دارای آن اوصاف است، عقد صحیح خواهد بود. اما، اگر این اوصاف در ضمن عقد شرط شده باشد، در صورت تخلف، مشروط له من اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. مانند آنکه شخصی فرشی را می خرد به شرط اینکه بافت کاشان باشد. حال اگر بعد از معامله معلوم شود فرش بافت کاشان نیست، خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد و اگر این وصف، ضمن عقد شرط نشده باشد و بر خلاف تصور طرف معامله در آید، عقد قابل فسخ هم نخواهد بود.

هرگاه مورد معامله بر خلاف وصف جانشین ذات باشد، اصولا عقد به علت مجهول بودن یا اشتباه در مورد معامله باطل خواهد بود و به چنین موردی تخلف از شرط صفت گفته نمی شود؛ مثلا، هرگاه شخصی ظرفی برنجی را با وصف عتیقه بودن خریداری کند و بعد معلوم شود که ظرف مزبور عتیقه نیست، معامله به علت اشتباه یا فقدان وصف جانشین ذات باطل است، در این مورد، نمی توان قائل به صحت معامله و وجود حق فسخ برای خریدار بود. زیرا هرچند عتیقه بودن یک وصف عارض بر ذات است و ذات طبیعی مورد معامله ممکن است برنج یا سفال باشد. اما، ماهیت عرفی آن همان عتیقه بودن است که با ماهیت طبیعی آن تفاوت دارد. در اینجا وصف مورد معامله از ذات و جنس آن اهمیت بیشتری دارد. به  طوری که اگر بعد معلوم شود مورد معامله عتيقه نبوده، اصولا عقد باطل خواهد بود. در مثال مذکور هرگاه شرط شود که جنس ظرف عتیقه از نقره باشد و سپس معلوم شود ظرف عتیقه مذکور برنجی است، تخلف از شرط صفت محقق می شود.

خیار تخلف از شرط صفت را نباید با خیار تخلف وصف اشتباه گرفت. خیار تخلف وصف یکی از خیارات ده گانه مذکور در ماده ۳۹۶ ق.م. و مربوط به موردی است که مورد معامله با توصیف معلوم می شود؛

تخلف از شرط صفت و اثر آن در روابط طرفین

1- تخلف از شرط کمی -منشأ خیار تخلف از شرط صفت مغایر بودن وصف واقعی مورد معامله با وصفی است که وجود آن در مورد معامله شرط شده است، ولی منشأ خیار تخلف وصف مغایرت وصف واقعی مورد معامله با وصفی است که برای رفع ابهام و معلوم شدن مورد معامله ذکر می شود.

این شرط مربوط به مقدار و کمیت مورد معامله است. می دانیم که مبیع باید از نظر کمیت معلوم باشد؛ معلوم شدن مقدار از طریق شرط کردن آن نیز امکان دارد و و بعد از عقد، معلوم شود مبيع وصف مشروط را ندارد، چند مورد را باید از  یکدیگر تفکیک کرد: مورد اول اینکه مقدار و کمیت جنبه فرعی داشته باشد.

. مثل مورد ماده ۳۵۵ ق.م. که مقرر می دارد: «اگر داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن حق فسخ معامله را خواهد داشت و .....

۲ - مورد دوم اینکه کمیت و مقدار جنبه اساسی دارد. مانند آن که معامله 100 تن گندم بوده و بعد معلوم شود 40تن بوده است .

۳- مورد سوم، مورد ماده ۳۸۵ ق.م. "که مبیع از قبیل خانه یا فرش است و تجزیه آن باعث ورود ضرر می گردد و به شرط مقدار معین فروخته می شود، ولی هنگام تسلیم کمتر یا بیشتر از مقدار مشروط در می آید که بسته به هر مورد، تخلف از شرط صفت کمی برای خریدار یا فروشنده حق فسخ معامله را به وجود می آورد. "

منشاء اصلی خیار تبعض صفقه نیز تخلف از شرط صفت است. این خیار در حقیقت ، گونه ای خیار تخلف از وصف و کمیت تشکیل دهنده وصفي از اوصاف مورد معامله است. زیرا بطلان عقد نسبت به قسمتی از مبیع اثری جز تخلف وصف کمی ندارد. به این جهت، مبنای اصلی حق فسخ در خیار تبعض صفقه همان فقدان وصف كمی مورد نظر در موضوع عقد است و به این جهت، نمی توان نسبت به معامله مربوط به چنین موردی برای خریدار دو حق فسخ شناخت و معتقد گردید که از حیث بطلان قسمتی از مورد معامله، خیار تبعض صفقه و از جهت تخلف وصف کمی، خیار تخلف شرط صفت ایجاد می شود که در نتیجه، اگر خریدار یکی از این دو خیار را اسقاط کند، می تواند به اعتبار خیار دیگر معامله را فسخ کند.

۴- تخلف از شرط صفت کیفی ۔ شرط صفت کیفی شرط مربوط به کیفیت و چگونگی مورد معامله است که هرگاه مورد معامله از نظر کیفیت با صفت مشروط منطبق نباشد، تخلف از شرط صفت کیفی به وجود می آید. مثل اینکه ضمن عقد بیع یک قطعه فرش یا یک باب خانه، شرط شود که فرش مزبور بافت کرمان بوده یا خانه مذکور ده سال بیشتر قدمت نداشته باشد که هرگاه بعد از معامله معلوم شود فرش بافت کرمان نبوده است.

ضمانت تخلف شرط صفت

 در صورت تخلف از شرط صفت کیفی، مشروط له مختار است که مورد معامله را با در ان وصف مشروط بپذیرد یا معامله را فسخ کند. اما، هرگز نمی تواند مشروط او را مجبور کند که مورد معامله مطابق با وصف مشروط را به وی تسلیم نماید. را چنانچه گفته شد، خیار تخلف وصف در مبیع عین معین یا کلی در معین قابل تصور است و در مبیع کلی في الذمه تخلف وصف معنی ندارد؛ مثلا، هرگاه شخصی ده تن برنج درجه یک شمال بفروشد ولی ده تن برنج درجه دو به خریدار تسلیم کند، خریدار حق فسخ معامله را ندارد. زیرا مبیع آن ده تن برنج نیست تا چنانچه بر خلاف وصف دراید، راهی جز فسخ معامله نباشد. بلکه خریدار می تواند برنجها را به فروشنده برگردانده و برنج مطابق با وصف را درخواست کند؛ زیرا در مورد معامله کلی، صفت مذکور در حقیقت، قید خود مورد تعهد است و فروشنده متعهد است فرد کلی مطابق با اوصاف مشروط را به خریدار تسلیم کند. بنابراین، وصف مذکور خود در مورد معامله محقق است و تخلف نسبت به آن راه ندارد.

، هنگامی که مبیع عین معین یا کلی در معین، مطابق وصف مورد شرط نباشد، در مورد معامله معین است و نمی توان فرد دیگری را به جای آن تسلیم نمود، نقد وصف مشروط باشد، تخلف از شرط صفت محقق می شود. در این نمی توان مشروط عليه را ملزم به تسلیم مورد معامله دیگری نمود که دارای مشروط باشد. به بیان دیگر، چون الزام مشروط عليه به انجام شرط ممکن سیاست، راهی جز فسخ معامله باقی نمی ماند.

 زیرا معامله در برابر اجزای ثمن قرار نگرفته بلکه مجموع آن در برابر مجموع ثمن ق می گیرد، تخلف از شرط صفت کمی ، یعنی کمتر بودن مبیع، برای خریدار و بیشتر بودن آن برای بایع حق فسخ ایجاد می کند. بنابراین، در صورت کمتر بودن مقدار خریدار نمی تواند قسمتی از ثمن را در برابر مقدار کسری استرداد کند. زیرا چیزی از من در برابر کسری قرار ندارد. همچنین، نمی تواند بایع را مجبور کند مقدار کسی را به مبيع ( مثلا از زمین مجاور) بیفزاید، همچنان که بایع نیز نمی تواند در صورت بیشتر بودن مبیع، خریدار را مجبور به پرداخت قیمت اضافی کند.

اما، در صورتی که کمیت و مقدار جنبه اساسی داشته باشد، مثل مورد ماده ۳۸۴ ق.م.، با توجه به اینکه اجزا مبیع در مقابل اجزا ثمن قرار داشته و مقدار صرفا جنبه وصفی ندارد، بلکه داخل در ذات مورد معامله است ، هرگاه مورد معامله کمتر از مقدار مقرر بین طرفین باشد، عقد به عقود متعدد تجزیه شده، نسبت به میزان کسری باطل و نسبت به میزان موجود صحیح خواهد بود که در این صورت، مثلا خریدار می تواند معامله را فسخ کند و یا آن را پذیرفته و فقط قسمتی از ثمن معامله را که در برابر مقدار واقعی مبیع قرار می گیرد به بایع بدهد.

در مورد ماده ۳۸۵ ق.م. که مبیع از جهت عين قابل تجزیه نیست، اما اجزای مبیع در مقابل اجزای ثمن قرار دارد، در صورتی که مورد معامله کمتر از میزان مشروط دراید، خریدار می تواند با معامله را فسخ کند یا مبلغی از ثمن را بابت کسری مبیع از بایع درخواست کند .

شرط خیار و  تخلف از شرط فعل

آن چه به عنوان موضوع شرط فعل بر عهده مشروط عليه قرار میگیرد، فعلی است که وی ملزم به انجام آن خواهد شد و یا عملی است که باید از انجام آن خودداری کند. خودداری کردن فعل  در عالم خارج محقق نمی شود ب موضوع شرط در مورد شرط فعا شرط فعل یعنی انجام یا خودداری یکی از طرفین عقد انجام نمی شه شخص یا اشخاص ثالث قرار  تخلف شرط و اثر آن در روابط طرفین خودداری کردن فعلی از افعال محسوب می شود، هر چند که اثر آن وقت نمی شود؛ بنابراین، تخلف از شرط فعل به وسیله عدم انجام در مورد شرط فعل مثبت مادی یا حقوقی محقق می شود. تخلف از . انجام یا خودداری از انجام فعل مورد شرط منحصرا، به وسیله عقد انجام نمی شود، بلکه هنگامیکه موضوع شرط مزبور بر عهده اشخاص ثالث قرار داده می شود و ایشان از انجام یا عدم انجام موضوع خودداری می کنند، نیز تخلف از شرط فعل صورت می گیرد.

)ضمانت اجرای تخلف از  شرط فعل

الف -شرط فعل مثبت - بر خلاف مورد تخلف از شرط نتیجه و شرط صفت که نمی توان مشروط عليه را ملزم به اجرای شرط نمود و در نتیجه تخلف از شرط، منحصرآ راه فسخ پیش روی مشروط له قرار دارد، در صورت تخلف مشروط عليه از شرط فعل، مشروط له نمی تواند معامله را فسخ کند. بلکه به دستور ماده ۲۳۷ ق.م. ابتدا باید مشروط عليه را ملزم به اجرای شرط نماید.

ممکن است این سؤال به ذهن برسد که چرا قانون گذار در مورد تخلف از شرط شعل، برخلاف تخلف از شروط دیگر، اجبار مشروط عليه را بر فسخ معامله مقدم دانسته و به این ترتیب، ضمانت اجرایی برای الزام مشروط عليه به انجام مورد  رد فعل ، مقرر کرده است. و چرا مشروط له را در انتخاب یکی از دو راه، یعنی الزام مشروط علیه یا فسخ قرارداد مخیر نکرده است.

در شروط فعل  ضمن عقد ، این مسئله مطرح می شود که در صورت تخلف مشروط عليه ، آیا می توان او را مجبور به وفای به شرط نمود یا اینکه مشروط به محض امتناع مشروط عليه از وفای به شرط، دارای حق فسخ شده و می تواند معامله را فسخ کند یا اینکه تخلف از شرط، دو امکان را به مشروط له می دهد مشروط علیه یا فسخ معامله که انتخاب هر یک از این دو راه به اختیار مشروط له خواهد بود.

بعضی از فقها، مانند شهید ثانی در شرح لمعه ، عقیده دارند که مشروط له دارای اختیار است؛ یعنی ، حتی در صورت امکان اجبار مشروط عليه، حق فسخ معامله را دارد. زیرا با تخلف از شرط ضرری برای مشروط له به وجود می آید که جبران آن از دو راه ممکن است و هیچ یک از این دو راه یعنی اجبار مشروط عليه با فسخ معامله بر دیگری برتری ندارد. در نتیجه، مشروط له در اجبار مشروط عليه يا فسخ معامله مختار است.

عده دیگر مانند علامه در تذکره معتقدند که اختیار فسخ معامله برای جبران ضرر مشروط له است که از تخلف مشروط علیه وارد شده است و در حالی که اجبارمشروط عليه به اجرای شرط ممکن باشد، ضرری قابل تصور نیست تا برای رفع آن اختیار فسخ به مشروط له داده شود. در نتیجه، فسخ معامله هنگامی ممکن است که نتوان مشروط علیه را به اجرای شرط مجبور نمود. مرحوم شیخ انصاری نیز نظر اخیر را پذیرفته و در صورت امکان اجبار مشروط عليه ، دلیلی برای به وجود آمدن حق فسخ برای مشروط له نمی شناسد. نویسندگان قانون مدنی ایران نیز به پیروی از نظر مشهور فقها در ماده ۲۳۹ ق.م. فسخ معامله مشروط را به دلیل تخلف از شرط فعل، آخرین راه حل معرفی کرده اند.

لازم به ذکر است شرط فعل نسبت به دو شرط صفت و نتیجه این مزیت را دارد که به صرف مواجه شدن با امتناع مشروط عليه يا به عبارت دیگر، تخلف شرط مشروط له نمی تواند معامله را به هم بزند، بلکه تا آنجا که امکان دارد باید به دنبال راه اجرای آن بگردد و اگر تعهد به وسیله دیگری قابل اجرا نبود، آن وقت، می توان عقد را فسخ کند. در این خصوص در مورد را باید از هم تفکیک کرد.

حالات مختلف اجبار مشروط علیه به انجام شرط فعل مثبت

مورد اول اجبار مشروط عليه به انجام شرط یا انجام آن به وسیله شخص دیگری غیر از مشروط عليه - در این مورد طبق ماده ۲۳۷ ق.م. : «هرگاه شرط در ضمن عند شرط فعل باشد اثبات یا نفيا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط را بنماید.

مواد ۴۱ و ۴۷ قانون اجرای احکام مصوب آبان ماه ۱۳۵۶ اجرای تعهد به هزینه متعهد و توسط شخصی غیر از متعهد را ممکن دانسته است هر چند مواد مذكور در خصوص عدم اجرای تعهد تدوین شده اما، در حقیقت، تفاوتی بین اجبار متعهد به انجام فعل مورد تعهد یا عمل موضوع شرط وجود ندارد. زیرا عملی که مورد شرط قرار می گیرد بعد از انعقاد عقد مشروط، به صورت تعهد بر ذمه مشروط عليه  گرفته و بین این تعهد و تعهد مستقل ناشی از عقد صحیح تفاوتی نیست و هر  دو لازم الاجراست.

در مواردی که موضوع شرط انجام عمل حقوقی نظیر دادن وكالت، ابراء ذمه مدیون، تنظیم سند رسمی انتقال ملک غیر منقول یا انشای صیغه طلاق است، نماینده اجرای احکام دادگاه به نمایندگی از طرف مشروط عليه مستنکف از اجرای شرط فعل حقوقی، اعمال حقوقی مورد شرط را انشاء می کند؛ مثلا، سند رسمی انتقال ملک را امضا یا صیغه طلاق را جاری می سازد.

مورد دوم - اجبار مشروط عليه و انجام شرط به وسیله دیگری ممکن نباشد  , ماده ۲۳۹ ق.م. در این مورد اعلام می دارد: "هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.» با توجه به صراحت ماده، تنها در این صورت است که مشروط له قادر بر فسخ معامله می شود. "

ب-شرط فعل منفی - در مورد شرط فعل منفی که به موجب آن مشروط عليه متعهد می شود عملی را ( مادی یا حقوقی) انجام ندهد، دوگونه می توان استنباط کرد.

یک وقت از شرط استنباط می شود که مشروط عليه هیچ گاه مورد شرط را انجام ندهد، به طوری که اگر یک بار هم انجام داد برای مشروط له حق فسخ ایجاد می شود. مثلا ضمن یک عقد بیع، بر خریدار که مزاحم همسایه برای عبور به باغ خود است، شرط شود که او دیگر مزاحم همسایه نشود.

هرگاه شرط فعل منفی انجام ندادن یک عمل حقوقی مثل نفروختن زمین پا اجاره ندادن ساختمان باشد و مشروط عليه بر خلاف شرط عمل کند، معامله مذکور باطل نیست. اما، چون عدم فروش یا اجاره، به سود مشروط له، حقی را ایجاد کرده و او معامله مشروط را بالحاظ شرط فعل حقوقی منفی انشاء کرده است در صورت تخلف شرط، می تواند معامله را فسخ کند؛ بر عکس، در صورتی که چنین شرطی به صورت شرط نتیجه منفی باشد، مثل اینکه ضمن فروش یک دستگاه آپارتمان، شرط شود که خریدار حق اجاره دادن آپارتمان مذکور را نداشته باشد و او بر خلاف شرط عمل کند. چون اصولا به وسیله شرط نتیجه حق اجاره دادن از خریدار سلب شده، در نتیجه، اجاره آپارتمان مذکور غیر نافذ بوده و تنفيذ آن در اختیار مشروط له می باشد.

لازم به ذکر است اجرای شرط ممکن است در زمان انعقاد قرارداد غیر ممکن بوده باشد. در این صورت، مسلم است که طرفین باید از ممتنع بودن شرط بی خبر باشند، وگرنه در صورت اطلاع از غیر مقدور بودن شرط، مشروط له حق فسخ ندارد.

همچنین، ممکن است بعد از تشکیل عقد، انجام شرط غیر ممکن شود؛ مثلا، هرگاه مورد شرط دیوارکشی پیرامون زمینی باشد که بعد از عقد شهرداری ساخت و ساز را در آن زمین ها ممنوع اعلام کند، انجام شرط بعد از عقد ممتنع شده است دراین صورت مشروط له می تواند فسخ کند .

           تخلف از  شرط و اثر آن در روابط طرفین  به طورکلی

. مسلما هنگامی که مشروط له خود سبب عدم امکان اجرای شرط را به وجود می آورد، نمی تواند به استناد ممتنع شدن شرط، عقد را فسخ کند. مثل اینکه مشروط له ساختمانی را که مشروط عليه به موجب شرط ملتزم به تعمیر آن بوده، خراب کند. بعضی از فقها مانند علامه حلی عقیده دارند که به هنگام تعذر شرط، مشروط له می تواند معامله را فسخ کرده و علاوه بر آن ارش هم بگیرد. منظور از ارش تفاوت بین عقد توام با شرط و عقد بدون شرط است. اما، مرحوم شیخ انصاری با این نظر مخالف بوده و در صورت تعذر شرط، فقط قائل به وجود حق فسخ برای مشروط له است. استدلال ایشان چنین است که اخذ ارش در خیار عیب به خاطر وجود نص خاص است و نمی توان آن را به موارد دیگر تسری داد. مضاف، بر اینکه دو عوض در برابر یکدیگر قرار دارند و هرگز بخشی از عوض معامله به شرط مندرج - عقد اختصاص نیافته تا بتوان در صورت تعذر شرط، عوص بین معامد مشروط و غیر مشروط را دریافت کرد.

شرط خیار و شرط دادن ضامن یا رهن به نفع مشروط له به طور کلی

شرط دادن رهن یا ضامن در حقیقت، یک شرط فعال است که پس از عقد، مشروط علیه ملزم است آن را انجام دهد. در صورت تخلف از انجام این شرط، وضعیت را باید در سه مورد مختلف بررسی کرد:

اول - مورد شرط به رهن دادن مال معین باشد . در این صورت، چنانچه بعد مشروط عليه از انجام شرط امتناع کند، دادگاه به درخواست مشروط له، آن مال معین را به رهن او در خواهد آورد.

دوم – مورد شرط مطلق رهن دادن مال باشد . در صورتی که شرط شود مالی به رهن داده شود ولی مال مرهون تعیین نگردد، مشروط له خواهد توانست معامله را به استناد خیار تخلف از شرط فعل فسخ کند. زیرا تعیین مال مورد رهن عملی است که انجام آن از جانب غیر مشروط عليه امکان ندارد. ماده ۳۷۹ ق.م. مقرر داشته است: «اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثمن ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند بایع حق فسخ خواهد داشت و اگر بایع ملتزم شده باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند مشتری حق فسخ دارد». ممکن است گفته شود که دادگاه می تواند مالی را که ارزش آن با آنچه مشروط عليه در اثر معامله مشغول الذمه می شود، از اموال مشروط عليه به رهن مشروط له بدهد. اما، این گمان با اطلاق ماده ۲۷۹ ق.م. سازگار نیست.

سوم – مورد شرط معرفی ضامن باشد . در صورتی که شرط شود مشروط عليه ، برای مبلغی که در اثر معامله بر ذمه می گیرد ضامن معرفی کند و پس از عقد از انجام این فعل امتناع ورزد، مشروط له حق فسخ معامله را خواهد داشت. زیرا معرفی ضامن از اعمالی است که دیگری نمی تواند به جای مشروط عليه انجام دهد. (ماده ۲۴۳قانون مدنی ).

اضافه می کنیم که طبق ماده ۲۴۲ ق.م. : «هرگاه در عقد شرط شده باشد که مشروط عليه مال معین را رهن دهد و آن مال تلف یا معیوب شود مشروط له اختیار فسخ معامله را خواهد داشت نه حق مطالبه عوض رهن یا ارش عیب و اگر بعد از آن که مال را مشروط له به رهن گرفت آن مال تلف یا معیوب شود دیگر اختیار فسخ ندارد.» زیرا آنچه مورد شرط بوده عین خارجی بوده است و نه کلی، تا در صورت تلف فرد، الزام مشروط عليه به رهن و فرعی شرط بوده است،

پایان سخن انچه باید از شرط خیار و تخلف از آن بدانیم

در پایان این مقاله سعی داریم به مطالعه تطبیقی موضوع خیار شرط و آثار تخلف از آن در کشورهای مختلف بپردازیم :

برابر  ماده ۱۱۸۴ قانون مدنی فرانسه . در صورت عدم انجام تعهد، به متعهد له، اختیار داده است که یا متعهد را ملزم به اجرای تعهد کند و یا قرارداد را فسخ کرده و مطالبه جبران خسارت کند. به این ترتیب، در حقوق این کشور برخلاف حقوق ایران، حق انتخاب با متعهد ه است. در نتیجه، هرگاه متعهد از انجام تعهد ناشی از عقد یا الزام ناشی از شرط می کند، متعهد له حق انتخاب دارد که با معامله را فسخ کند یا الزام متعهد به انجام تعهد ( در صورتی که امکان انجام وجود داشته باشد) را بخواهد.

قانون تعهدات سوئیس به متعهد له حق داده است که در صورت استنکاف متعهد از اجرای تعهد، مهلت مناسبی جهت اجرای قرارداد برای او تعیین کند واگر تا پایان مهلت مزبور تعهد اجرا نشود، حق مطالبه اجرای تعهد و جبران خسارت برای متعهد له وجود خواهد داشت. معهذا، طلبکار می تواند با اعلام نظر فوری، از حق مزبور صرف نظر کرده و صرفا خسارت عدم اجرای تعهد را مطالبه کند یا قرارداد را فسخ نماید. طرفی که با دادن مهلت برای اجرای تعهد موافقت کرده نمی تواند در خواست اجرای تعهد را نماید و باید منتظر انقضای مهلت باشد و پس از آن اگر تعهد اجرا نشد، آن گاه می تواند قرارداد را فسخ کند.

در کنوانسیون بیع بین المللی کالا، نقض تعهد، زمانی قرارداد را قابل فسخ می سازد که از نظر معیارهای این کنوانسیون اساسی محسوب شود. در غیر این صورت، طرف مقابل فقط حق مطالبه جبران خسارت را دارد. ماده ۴۹ کنوانسیون مذکور یکی از موارد فسخ قرارداد توسط خریدار را نقض اساسی قرارداد توسط فروشنده اعلام کرده است.

بیشتر بخوانید: مالیات شرکت سهامی و شرکت با مسئولیت محدود چگونه است؟

بیشتر بخوانید: مجازات منازعه چیست؟

بیشتر بخوانید:  مجازات حمل و نگهداری بی سیم غیرمجاز

ارسال دیدگاه

کاربر عزیز برای ارسال دیدگاه ابتدا باید عضو یا وارد شوید

عضویت / ورود
 
دیدگاه ها
این مطلب نظری ندارد