کاربر گرامی به وب سایت دادسرا یار خوش آمدید | برای استفاده کامل از امکانات سایت عضو یا وارد شوید

0 تا 100 حقوق موجر و مستاجر-کاربردی

شما در حال مشاهده مطلب مذکور در بخش مقالات سایت می باشید

0 تا 100 حقوق موجر و مستاجر-کاربردی

0 تا 100 حقوق موجر و مستاجر-کاربردی

حقوق مستاجر و صاحب خانه چیست؟

به نوشته دادسرایار در مقاله حقوق مستاجر و صاحب خانه چیست؟

دادسرایار 24 ساعته در خدمت شماست حتی روز های تعطیل

021-91-01-61-52

در عقد اجاره بسیاری از موارد بعد از منعقد شدن آن بوجود خواهد آمد،که البته امری طبیعی است چون طرفین میخواهند که حق و حقوقشان ضایع نشود و موارد مختلف موجب نشود که انطور که باید عقد اجاره اجرا شود.قانون در موارد زیادی در خصوص امور زندگی افراد تصمیمات و آینده نگری هایی را اتخاذ کرده است،تا افراد کمتر دچار مشکل شوند.البته در خصوص عقد اجاره هم چون مواردی بوجود خواهد آمد قانون راهکارهایی را ارائه داده است و در صورتی که افراد از این راهکار ها اسنفاده نکنند حتی حق شکایت را خواهند،البته در مواردی که خلاف ارائه های قانون قرارداد منعقد شده است و شروطی متفاوت اتخاذ شده است در اینحا دیگر باید بر اساس شروط عمل کرد و گرنه اگر خلاف شروط ذکر شده عمل کردید در مواردی مجازات خواهید شد که این مجازات بیشتر به صورت نقدی خواهد بود.البته باید به این موضوع توجه نشان داد که اگر شروط خلاف قانون ذکر شود در قرارداد نباید ان شروط را اجرا کرد و در واقع منظور از شروط متفاوت این است که جدید باشد و متفاوتر از قانون عمل کند نه بر خلاف امر قانون.مثلا:در قانون گفته شود که در صورت آسیب رساندن به مال از طرف مستاجر،خود شخص مستاجر باید هزینه تعمیرات لازمه را پرداخت کند،امادر قرار داد برخلاف آن ذکر شده باشد که موجر این هزینه را پرداخت کند که البته این موضوع برمیگردد به اینکه دلایلی وجود خواهد داشت که موجر به خاطر این دلایل این امر را در هنگام قرار داد قبول کرده است.حال در ادامه قصد داریم در خصوص رفتارهایی که موجر و مستاجر باید نسبت به یکدیگر و نسبت به مال داشته باشند توضیحاتی را ارائه بدهیم.

اجاره چیست؟

اجاره،قراردادی است که بر اساس آن،صاحبخانه،آپارتمان را اجاره میدهد  و یا به هر یک از مردان یا زن های دیگر برای یک بازه زمانی خاص و منعقد کردن قرارداد اجاره میدهد.که در این مدت مستاجر میتواند از عین منافع مال استفاده کند حتی در مواردی ممکن خواهد بود که عین منافع را به شخص ثالثی انتقال بدهد،یا اینکه به صورت مشترک با شخص ثالث از عین منافع استفاده کنند.پس در عقد اجاره فقط عین منافع منتقل میشود نه مالکیت.

مدت اجاره

صاحبخانه باید صاحبخانه یا وکیل او باشد.مستاجر میتواند ملک را به شخص دیگری اجاره بدهد مگر اینکه این حق در قرارداد از او گرفته شده باشد.مدت اجاره باید خاص باشد و در صورت عدم تفصیل،قرارداد اجاره نامه باطل خواهد بود.پس در مورد اجاره باید مدت مشخصی اتخاذ شود که این مدت میتواند طولانی باشد یا کم و میتوان در صورت نیاز مدت اجاره را تمدید کرد.
مدت اجاره به طور معمول۳۶۵روز است.در عرف عموما اجاره اموال بر اساس این بازه زمانی است البته در مواردی هم وجود خواهد داشت که مدت بر اساس صلاحدید مستاجر کم یا زیاد میشود.

حقوق مستاجر و صاحب خانه در قرارداد

_در وقت و موعد مقرری که ذکر شده است اجاره بگیرد.صاحبخانه نباید در مدت هایی که در قرارداد ذکر نشده است،اجاره بگیرد و در مواردی حتی شخص مستاجر را تهدید کند این امر خلاف قوانین خواهد بود و البته خلاف قرارداد میباشد.
_حق در خواست تخلیه در پایان قرارداد.صاحبخانه باید بتواند که بعد از اتمام قرارداد تخلیه خانه را از مستاجر بخواهد و مستاجر باید این امر را انجام دهد.
_حق مراجعه به مکان اجاره داده شد برای تعمیرات.
_در صورت آسیب رساندن به مال باید مستاجر هزینه آن را پرداخت کند.مستاجر باید اگر هنگام استفاده از عین مستاجره خسارتی به ملک وارد کرد که البته در مواردی این خسارت به ملک دیگری هم میشود،را پرداخت کند به دلیل اینکه به خاطر عمل نادرست او این اتفاق افتاده است،که بیشتر این موضوع در موارد تعمیرات غیر ضروری دیده میشود.

مسئولیت های صاحبخانه چیست؟

صاحبخانه باید پس از عقد قرارداد،محل اقامت اجاره شده را تحویل مستاجر دهد.در بیشتر موافقت نامه های اجاره،معمولا مالک از مستاجر پول پیش میگرد و هنگام اتمام قرارداد و تخلیه محل،باید آنرا به مستاجر برگرداند.مالک مجبور است تعمیرات اساسی دارایی ها را انجام دهد.تعمیر موتورخانه،سیستم های خنک کننده و گرمایشی،آسانسور ها،ایزوگام و سایر تعمیرات بر عهده مالک است.عین مستاجره باید قابل استفاده باشد یعنی بتوان از منافع آن استفاده کرد، پس چنانچه ملکی شرایط لازم برای زندگی کردن را نداشت نمیتوان آنرا اجاره داد

وظایف مستاجر چیست؟

مستاجر باید اجاره ماهانه خود را بپردازد.اگر صاحبخانه در قرارداد اجاره نامه فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت زمان اجاره بها را به موقع پرداخت کنید تا مشکلی نداشته باشید.مستاجر مجبور به تخلیه محل در خاتمه قرارداد است،تعمیرات غیر ضروری بر عهده مستاجر است.
اگر مستاجر در برخی از دوره های اجاره به محل اجاره خسارت وارد کند،باید خسارت را جبران کند.در اجاره یک ملک مستاجر نمیتواند بدون اجازه مالک کسب و کار در ملک راه اندازی کند.پس چنانچه شخص قصد دارد از ملک به یک مقصود دیگری که ذکر شده است استفاده کند باید به صاحبخانه دراین خصوص صحبت کند،تا اگر صاحبخانه این اجازه را داد که در ملک کسب و کاری ایجاد شود.
در اجاره یک ملک تجاری هم نمیتوان بدون اجازه مالک کسب و کار خود را تغییر داد‌.مثلا نمیتوان ملکی که به منظور دفتر وکالت به اجاره رفته را برای مطب پزشکی در نظر گرفت و به صورت ناگهانی تغییر شغل در آن محلی که اجاره شده به صورت ناگهانی اجرا بشود.
اگر صاحبخانه موافقت خود را برای تغییر شغل انجام ندهد،میتواند اجاره را فسخ کند.پس توجه داشته باشید که این حق به موجب قانون برای صاحبخانه وجود خواهد داشت.

حقوق مستاجر چیست؟

۱)مستاجر میتواند از یک انبار مشترک و یا پارکینگ‌ اتومبیل استفاده کند مگر آنکه در قرارداد توافق دیگری صورت گرفته باشد.مثلا:به دلیل اینکه تعداد افراد خانواده زیاد است به جای یک پارکینگ مستاجر بتواند از دو جای پارک استفاده کند.
۲)اگر محل سکونت یا اجاره به نگهداری نیاز داشته باشد،مستاجر میتواند از صاحبخانه بخواهد تعمیر و نگهداری را انجام دهد.مثلا:اگر شخص مستاجر خواست به کشور یا شهری دیگر سفر کند میتواند این موضوع را با صاحبخانه در میان بگذارد تا در مدت نبود او از عین مستاجره حفاظت شود و عین مستاجره مورد هجوم افراد دزد یا خرابکار قرار نگیرد.
۳)در مورد اجاره مغازه،صاحبخانه معمولا سرقفلی فروشگاه را اجاره میکند و در زمان پایان قرارداد،مستاجر این حق را دارد که از صاحبخانه مبلغ سرقفلی را طلب کند.سر قفلی نیز با هزینه روزانه محاسبه میشود و به مستاجر پرداخت میشود.

هزینه تعمیرات عین مستاجره هنگام عقد اجاره به عهده چه کسی خواهد بود؟

در مواردی که عین مستاجره نیاز به تعمیر دارد،ممکن است چون هزینه تعمیر کم باشد خود مستاجر هزینه آنرا پرداخت کند،منتها به طور کلی و براساس عرف هزینه آن به عهده مالک میباشد،البته در مواردی هم ممکن است خلاف این موضوع در عقدنامه ذکر شده باشد.همچنین هزینه آلات و ادواتی که برای انتقال مال نیاز است به عهده مالک میشود،پس وظیفه مالک است که جهت انتقال مال و ادوات آن هزینه موارد مربوطه را خود پرداخت کند.

موارد فسخ اجاره

اگر در مواردی که شخص مستاجر در استفاده کردن از عین مستاجره تفریط کند و شخص موجر قادر بر منع کردن آن نباشد،موجر حق فسخ را خواهد داشت،یعنی به موجب این موضوع برای او حق فسخ ایجاد میشود.اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن،مزاحم مستاجر شود در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ را خواهد داشت.اگر شخص مستاجر در مواردی عین مستاجره را غیر از موارد ذکر شده استفاده کند و منع این موضوع ممکن نباشد حق فسخ وجود خواهد داشت.شخص مستاجر نسبت به عین مستاجر ضامن نخواهد بود یعنی اگر عین مستاجره بدون زیاده روی مستاجر تلف بشود،شخص مستاجر مسئول این امر نخواهد بود.در واقع باید از مال یا از عین مستاجره آنگونه استفاده شود که برای شخص صاحبخانه ضرری وارد نشود.

ضمانت در عقد اجاره:

در بسیاری ار موارد به دلیل مهم بودن عین مستاجره که ارزش بالایی دارد نیاز به ضامن احساس خواهد شد که در این خصوص،مستاجر میتواند ضامنی را به همراه داشته باشد تا قرارداد منعقد شود و مال به او ارجاع داده شود.منتها ضامنی که برای شخصی دیگر ضمانت میدهد مسئول اجرت المثل نخواهد بود.پس شخص صاحبخانه میتواند از مستاجر درخواست کند که ضامنی را ارائه بدهد تا عقد منعقد شود،البته همیشه دلیل اینکه نیاز به ضامن است به دلیل ارزش بالای مال یا ملک نیست،بلکه ممکن است در مواردی به دلیل سوء رفتارهایی که از مستاجر دیده شده این عمل خواسته شود.مثلا:درسال قبل که ملک را اجاره کرده به صورت منظم اجاره را نپرداخته است،یا اینکه آنطور که باید مراقب ملک نبوده است،پس در این مواردها شخص میتواند درخواست ضامن کند.

تلف شدن عین مستاجره در ارتباط با حقوق مستاجر و صاحب خانه

در مواردی ممکن است مال تلف شود حال یا قبل و بعد قرارداد توسط موجر یا هنگام قرارداد مستاجر این عمل انجام خواهد گرفت.که اگر مال تلف شد از تاریخ تلف عین مستاجره قرارداد اجاره باطل خواهد شد و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر میباشد خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میشود.

فوت موجر یا مستاجر در عقد اجاره

در مواردی این امکان وجود خواهد داشت که هنگام عقد قرارداد یا بعد از آن شخص موجر یا مستاجر فوت کند که در این صورت باید ببنیم تکلیف عین مستاجره چه خواهد بود؟ایا قرارداد باطل میشود؟
در واقع عقد اجاره به واسطه فوت شخص موجر یا شخص مستاجر باطل نخواهد شد،منتها در مواردی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع مستاجر بوده،اجاره به محض فوت موجر باطل خواهد شد.و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل خواهد شد.هر زمان که متولی با ملاحظه ی صرفه ی وقف،مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمیشود.

انجام عمل های خلاف قرارداد در عین مستاجره

هر زمان مستاجر بدون اجازه ی موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است وضع بنا یا غرس اشجار را انجام بدهد،هر یک از موجر و مستاجر این حق را خواهد داشت هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع کند،در این مورد اگر در عین مستاجره نقصی بوجود بیاید بر عهده ی مستاجر خواهد بود.

بیشتر بخوانید حقوق مالی زن پس از فوت شوهرچیست؟

بیشتر بخوانید پایان عقد وکالت

بیشتر بخوانید بیمه  عمر از دیدگاه حقوقی

 

image
JM
نویسنده این مطلب

مهدی حنیور

ارسال دیدگاه

کاربر عزیز برای ارسال دیدگاه ابتدا باید عضو یا وارد شوید

عضویت / ورود
 
دیدگاه ها
این مطلب نظری ندارد