عقد مزارعه و مساقات چیست؟

به نوشته دادسرایار در مقاله عقد مزارعه و مساقات چیست؟

دادسرایار 24 ساعته در خدمت شماست حتی روز های تعطیل

021-91-01-61-52

مزارعه چیست ؟

 در مفهوم لغوی به معنای کشت می باشد. مزارعه یکی از عقود در حوزه حقوق است که در آن هردو طرف مزارع و عامل هستند. در قانون مدنی گفته شده : مزارعه عقدی می باشد که بر اساس آن یکی از دو طرف زمینی را برای یک مدت مشخص دراختیار طرف دیگر عقد قرار می دهد تا در آن زراعت کند و بعد محصولی که از این زمین بر اثر کشت و زرع به دست می آید را بین خود تقسیم نمایند. محصولی که از این زمین به دست می آید به صورت مشاع بین طرفین تقسیم می شود.در عقد مزارعه نکاتی مطرح است  از جمله این که مزارعه نوعی معامله است در این معامله گیاهانی مورد زرع قرار می گیرد که عمرشان کوتاه است مانند گندم و برنج و خیارو... مزارع می تواند یا مالک عین باشد یا نه فقط صاحب منفعت زمین باشد. در عقد مزارعه حتما باید مدت تعیین شود. سهم هریک از طرفین در این عقد باید با رضایت و توافق دو طرف معین شود. در این مورد که هر یک از طرفین باید عوامل زرع را مشخص نمایند این هم باید با توافق دو طرف باشد.

از آن جایی که مزارعه عقد است باید شرایط صحت معامله را داشته باشد. عقد مزارعه موضوعش مال است. رابطه معامله با عقد عموم و خصوص مطلق است. بدین معنی که هر معامله ای عقد است ولی هر عقدی معامله نمی باشد. مانند عقد نکاح که معامله نیست اما عقد است. مزارعه از عقدهای معوض می باشد. در این عقد یک طرف مزارع می باشد که منفعت زمین را در اختیار عامل قرار می دهد و در ازای آن سهمی از محصول دریافت می نماید . مزارعه از جمله عقدهای لازم می باشد. عقد لازمهم لازم الاجرا است مزارعه هم برای طرفین معامله لازم الاجرا می باش و اگر یک طرف معامله رافسخ کند منحل نمی شود جز در مواردی که یکی از دو طرف  حق خیار داشته باشند و این عقد با فوت و جنون طرفین هم فسخ نخواهد شد.

پس با فوت صاحب زمین یا زارع نه تنها عقد مزارعه انحلال  نمی یابد بلکه به وراث آن ها انتقال می یابدو بنابراین اگر مالک زمین فوت کند  سهمی که از زمین به دست می آید به وراث او منتقل می شود. حال اگر زارع فوت کند و وراث ترکه را قبول کنند باید به تعهد زارع پایبند باشند و می توانند یک نفر را مامور کنند تا زراعت کند  اما اگر امکان این اعمال نباشد مالک بر اساس قادر لاضرر قادر است عقد مزارعه را برهم زند چون قاعده لاضرر الزام عقد را از بین می برد.
آنچه موضوع عقد مزارعه است کشت و زرع می باشد پس زمینی که به درخت کاری اختصاص داده شود نمی تواند موضوع عقد مزارعه باشد. زراعت به آن مدل کشت گفته می شود مثل گندم و جو و برنج و ... البته این نکته را هم باید بگوییم که برخی محصولات طی چند دوره قابل برداشت هستند آن هم زراعت محسوب می شود مثل یونجه که درطی چند دوره رشد می کند و چیده می شود. سهم هریک از طرفین در معامله مزارعه با توافق طرفین و به شکل مشاع می باشد.

در مزارعه هردو طرف در محصول شریک هستند. در ماده 519 قانون مدنی به همین موضوع اشاره شده است. که در عقد مزارعه عامل و مزارع سهمشان را به صورت ربع و ثلث یا یک دوم . ... می گیرند و اگر به شکل دیگر باشد بر اساس احکام مزارعه عمل نمی شود.در عقد مزارعه اگر یک یاز طرفین بگوید جنوب زمین مال من بقیه اش برای تو این روش عقد مزارعه نمی باشد چون ذات عقد مزارعه این نیست و ممکن است عامل در قسمتی که می خواهد خودش برداشت کند کشتبهتری به عمل آورد ودر قسمتی که مالک هست کمتر.

شرایط ضمن عقد در عقد مزارعه:

1- بیشتر از سهم :

گاه در عقد مزارعه طرفین باهم به این توافق می رسند که علاوه بر سهم مشاع مالی هم بیرون از این قرارداد و یا ضمن آن به طرف دیگر بدهد، این شرط کاملا صحیح می باشد. فرض کنیم مالک به عامل در این زمین زراعت کن و نصف محصول به اضافه یک میلیون به من بده. براساس ماده 520 قانون مدنی هم می خوانیم که در عقد مزارعه این موضوع جایز است که شرط شود که طرفین علاوهبر سهم محصول مالی اضافه تر هم به طرف بدهد. اما اگر تمام محصول به یکی از دوطرف دادهشود و این شرط ضمن عقد شده باشد عقد باطل خواهد بود.

رابطه مالک با زمین در چند حالت شکل می گیرد:

1- ممکن است فردی صاحب زمین و مالک منافع آن هم می باشد.2- ممکن است شخص صاحب منافع زمین باشد مثلا زمین را اجاره کرده باشد در این حالت عقد مزارعه بی اشکال است.3- شخصی مالک حق منفعت زمین باشد یعنی نه مالک خود زمین است نه مالک منافع آن. در این حالت کسی که صاحب حق انتفاع
 می باشد قادر است زمین را به مزارع دهد. چون در این حالت عامل در مزارعه صاحب منافع نمی شود.عامل همواره از منافع کسب منفعت می نماید و آن کس که حق انتفاعدارد هم امتیاز بهره برداری از منافع رابر اساس عقد مزارعه به عامل می دهد اما صاحب حق انتفاع اجازه ندارد مورد انتفاع را به اجاره دیگیری در آورد. چون اجاره تملک منفعت با عوض و مدت معین است .
4- اگر مزارعه اول را در نظر آوریم شخص در این حالت عامل  می باشد در این شرایط او می تواند با شخص دیگری هم عقد مزارعه منعقد نماید. ولی باید سهم خودش را در نظر بگیرد یعنی اگر عامل سهم مشاع دوسوم داشته باشد عقد مزارعه دوم به اندازه آن درست است. این نکته هم ضروری است که اذن و اجازه مالک در تسلیم زمین ضرورت دارد.
در ماده 541 قانون مدنی همینموضوع را می خوانیم که عامل قادر است برای زراعت خود یک نفر را به عنوان اجیر بگیرد یا اصلا باشخص دیگری شریک شود اما برای واگذاری معامله یا تقدیم زمین به شخص دیگر باید رضایت مزارع را دریافت کند که این امر بسیار ضروری می باشد.

5- شخص زمین را قرضی گرفته باشد که در اصطلاح به آن مستعیر می گویند. اما سوالی که در این جا مطرح می شود این است که آیا شخص مستعیر قادر است زمین رادر اختیار مزارع بگذارد ؟؟  نظرات مختلف است عده این اقدام را بی اشکال می دانند چون در مزارعه منافع منتقل نمی شود تنها حق بهره برداری است که به شخص دیگر داده می شود.

ایراداتی که به این نظر وارد شده است :

1-وقتی زمین عاریه ای باشد برای شخص مستعیر اجازه تصرف بوجود می آید اما حق انتفاع حاصل نمی شود.
2- عقد مزارعه از جمله عقود لازم می باشد اما عقد عاریه ای جزو عقود جایز می باشد پس این جا عقد عاریه با بنیان سست ایجاد شده است که هر آن ممکن است انحلال یابد.
3- در ماده 647 قانون مدنی هم می خوانیم که مستعیر قادرنیست مال عاریه را را به تصرف غیر بدهد.

فرق میان حق انتفاع و عاریه چیست؟

در عقدی که عاریه باشد مستعیر دارای اذن تصرف و انتفاع می شود یعنی مجوز انتفاع پیدا می کند اما حق انتفاع ندارد.
حق انتفاع چه سکنی و چه رقبی باشد لازم هستند یعنی این امکان برای مالک وجود ندارد که رجوع کند جز در مواردی که حق انتفاع به شکل مطلق باشد و در این حالت است که برای مالک حق رجوع ایجاد می شود.
عقد عاریه از جمله عقود جایز است و مالک حق فسخ عقد و رجوع را دارد. چون عاریه اجازه منفعت بردن است نه حق .
6-ممکن است فرد حق تحجیر داشته باشد با این حال می تواند زمین را به مزارعه بدهد. زمانی که عامل در زمین کشت کرد این آباد کردن برای مالک حق تحجیر می باشد.

مشخصات زمین درمزارعه:

1- زمینی که به مزارعه اختصاص می یابد  باید مکان و اندازه مشخصی داشته باشد و اگر چنین نباشد مزارعه باطل خواهد بود.
اندازه و مشخصات زمین باید کاملا روشن باشد نباید مبهم باشد.
زمین باید قابلیت کشت را داشته باشد  اگر در زمین نتوان کشت نمود نمی توان عقد مزارعه را منعقد نمود. جز در موواردی که بتوان به روش صحیح مشکل زمین را حل نمود. برخی اوقات هم زمینی برای مزارعه قرار داده می شود اما نیازمند فعالیت هایی است تا بتوان در آن کشت و زرع نمود که در این شرایط اگر عامل به این موضوع آگاه نباشد حق فسخ خواهد داشت.
در ماده 523 قانون مدنی به این مطلب اشاره شده است :زمینی که برای مزارعه قرار داده می شود باید برای کشتی که  قابلیت داشته باشد مورد نظر است حتی اگر نیاز به اصلاح آب آن باشد و اگر کشت نیاز به برخی عملیات زراعی مثل حفر نهر یا چاه و ... داشته باشد و عامل در زمان عقد  از این موضوع نا آگاه باشد  حق فسخ  معامله را خواهد داشت.
زمینی که برای مزارعه اختصاص داده می شود می تواند مفروز باشد یا مشاع و در این حالت  ممکن است یکی از شرکا زمین را به مزارعه بدهد عقد مزارعه نسبت به شریکان غیرنفذ خواهد بود ولی نسبت به خودش نافذ است.
اگر شرکا اجازه عقد ندهند عقد در مقابل سهم مزارع درست و نسبت به حصه شرکا باطل است و عامل حق فسخ خواهد داشت.

گاهی یکی از شرکا زمین مشاع را نسبت به سهم خودش مزارعه می دهد  در این مورد قانون مدنی ساکت است ولی در ماده 475 قانون مدنی در مورد اجاره نتیجه می گیریم که عقد درست است اما این که یکی از آثار عقد مزارعه تسلیم زمین به عامل است و این  موضوع نیاز به اجازه همه شریکان دارد.  اگر شرکا این اجازه را ندهند عامل با استناد به خیار تعذر تسلیم اختیار فسخ دارد.
بر اساس ماده 521 قانون مدنی باید معلوم شود که تهیه بذر و وسایل کشت بر عهده چه کسی می باشد.اگر هزینه های کشتار جمله کود و بذر و شخم زدن عرفا معلوم نباشد باید در قرار داد مشخص شود. عوامل زرع می تواند برعهده عامل یا مزارع یا شخص دیگری باشد.
بر اساس ماده  521 قانون مدنی در عقد مزارعه بذر و عواملمی تواند مال مزارع باشد یا  عامل. در این جا هم سهم مشاع هر یک از طرفین بر اساس عقد با عرف محل می باشد.

مالک شدن عامل بعد از به ثمر رسیدن محصول:

عامل زمانی که محصول زرع ظاهر شد مالک سهم خود می شود. در عقد مزارعه اطلاقی است که بر اساس آن عامل بعد اطز ظهور محصول زرع صاحب سهم خود می شوئ. بر اساس ماده 531 بعد از ظهور ثمره زرع عامل مالک سهم خود از آن می شود. پس اگر تا برگ و ساقه زرع حاصل شده باشد یعنی ثمره زرع هنوز به بار ننشسته است.و این نکته بسیار اهمیت دارد که چون مالکیت تبعیاز آن دارد مالک زمین است و عامل از آن سهم ندارد ولی اگر شرطی بشود که خلاف آن باشد با ذات عقد در تعارض نیست. در ماده 538 قانون مدنی هم
 می خوانیم که اگر عقد مزارعه در بین مدت پیش از آن که ثمره و محصول فسخ شود، حاصل از ان مالک بذر می باشدو ازسوی دیگر اجرت المثل به او تعلق می گیرد.

تعیین مدت مزارعه:

یکی از ارکان عقد مزارعه تعیین مدت می باشد مدت در عقد مزارعه باید به اندازه ای باشد که در آن زمان محصول زمین نتیجه دهد. این زمان باید یا در قالب ماه باشد یا سال. این مدت نباید از زمان عرف برای کسب محصول کم تر باشد. این مدت می تواند پیوسته به عقد یا جدا از آن باشد. اما انفصال مدت از عقد باعث باطل شدن آن نمی شود.  شاید عامل در بدو کار تاخیر کند و به دلیل شرایط آب و هوایی محصول زراعی دیر به ثمر می رسد. بنابر این صاحب زمین نمی تواند گاهی از ان به موقع استفاده کند که این  موضوع موجب غرر است.در ماده 535 قانون مدنی اگر عامل کشت نکند و مدت پایان یابد مزارع باید اجرت المثل دریافت نماید. در این ماده مسئولیت قهری سبب دریافت اجرت المثل است. درماده 540 قانون مدنی اگر مدت مزارعه پایان یابد و کشت به ثمر نرسیده باشد مزارع حق دارد که کشت را ازاله نماید یا با دریافت اجرت المثل بر کار خود باقی بماند .

معین بودن زرع:

آن چه که می خواهد زرع شود و بذردر موقع انعقاد قرارداد باید مشخص و روشن باشد. با توجه به این که اگر در آنجا فقط یک نوع کشت رایج باشد اگر نام آن هم برده نشود همان کشت رایج تعیین می شود. بر اساس ماده 524قانون مدنی نوع کشت باید در قرارداد مزارعه مشخص باشد جز در مواردی که بر اساس عرف سرزمین مشخص شده و با انعقاد قرارداد صرفا برای زراعت باشد. در این حالت عامل در انتخاب نوع کشت اختیار دارد.
باید به این نکته توجه داشت که نوع ذرع گاهی به شکل شرط است و در مواقعی هم به شکل قید. گاهی شخص با هدف پخش کردن زرعی است که اصلاح شده است و به همین دلیل با یک کشاورز با تجربه عقد مزارعه می بندد. بدین معنی که هدف صاحب زمین هم زراعت می باشد و هم کشت محصول خاص یعنی اراده اش هم به زراعت و هم کشت نوع خاصی از محصول واقع شده و اراده شامل یک قید است که اگر انجام نشود معامله باطل خواهد بود.

اگر نوع زرع به شکل شرط تعیین شود مثلا در عقد مزارعه می آید که زمین را به مزارعه به تو می دهم به شرط آن که در آن گندم بکاری . در اینجا برای مالک دوهدف است یکی کشت کردن و یکی زراعت گندم. در این حالت عامل هم دو تعهد دارد اگر زراعت گندم نکند مزارع می تواند از خیار تخلف از شرط استفاده کرده و معامله را فسخ نماید. در ماده 534 قانون مدنی می خوانیم که هدف این است که اگر از مجموع گفته های عامل و مزارع برداشت شود که مشخص نمودن نوع  زرع مثال بوده است. در این حالت عامل می تواند کشت دیگری که در محل معمول است را زراعت نماید.

اگر کشت به شکل مطلق در معامله درج شده باشد: در این حالت عامل آزاد است هر نوع کشتی را انتخاب نماید اما در این حالت هم باید عرف منطقه را رعایت نماید و کشتی را انتخاب نمابد که به زمین آسیب نزند. عامل این امکان را ندارد که از این موضوع استفاده کند و برای ابطال معامله کشتی را انتخاب نماید که زمین قابلیت آن نوع زرع را ندارد.
زمانی که صاحب زمین  اختیار کامل به عامل بدهد: فرضا مالک بگوید زمین را به تو می دهم که هر آن چه  می خواهی در آن بکاری عامل می تواند کشتی کند که آسیبش به زمین بیش از سایر زرع ها باشد.

حق و تکلیف دو طرف در عقد مزارعه چیست؟

مزارعه باید زمین را به عامل تسلیم نماید. اگر مزارع از این کار خودداری نماید عامل این امکان را دارد  از دادگاه اجبار او را بخواهد و اگر نتواند او را اجبار نماید عامل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
سوالی که در این جا به ذهن متصور است این که:اگر زمانی مالک زمین ، زمین را به عامل تسلیم نکند و عامل مزارعه رافسخ کند یا اصلا مدتعقد به اتمام رسد در این حالتآیا عامل می تواند تقاضای جبران خسارت را از مالک کند؟
حقوقدانان در پاسخ به این پرسش  به مواد 226 و 238 قانون مدنی رجوع نموده و می گویند صاحب زمین باید به عامل خسارت وارد شده را بدهد  البته اگر وجهی الزام شده باشد پرداخت همین وجه کفایت می کند. اینکه عامل درمطالبه خسارت چه چیزی را باید مطالبه نماید اگر مسئولیت قراردادی ملاک باشد اگر مالک زمین را به عامل بدهد نفعی که از آن زمین  به عامل می رسید را بای محاسبه نماید و به عنوان خسارت به عامل داده شود یعنی ابتدا متن قرارداد را مورد بررسی قرار داده آن سهمی که از محصول به ثمر می نشست را باید حساب کند و به عامل تقدیم نماید. اگر قرارداد بر اساس مسئولیت قهری باشد به جهت تقصیر مالک و مسبب بودن عامل باید به مالک رجوع نماید.
واگذاری ملک مورد مزارعه: مزارع  باید ملک مورد مزارعه را انتقال دهد و این واگذاری آسیبی به عقد وارد نمی کند  و ملک در زمان معین به دیگری انتقال یافته است.پس اگر انتقال دهنده نسبت به ملک مورد مزارعه آگاه نباشد حق فسخ دارد. این ملاکدر ماده 53 قانون مدنی تعیین شده است.

مالیات زمین مورد مزاعه:

عوارض زمین  بر عهده مالک زمین می باشد جز در مواردی که خلاف ان ثابت شده باشد. که در این حالت شرط لازم الاجرا می باشد  اما در مورد مالیات محصول باید بگوییم که برعهده صاحب محصول می باشد.  این را هم باید بگوییم که هزینه هایی هستند که اثر آن ها در زراعت مستقیم است این نوع از هزینه ها بر عهده مالک می باشد.جز در مواردی که مخالف این باشد یا عرف رایج در محل خلاف آن باشد.
 بر اساس ماده 542 قانون مدنی مالیات زمین برعهده صاحب زمین است جز این که خلاف آن به عنوان شرط در معامله مندرج شده باشد بقیه هزینه های زمین هم بر طبق تعیین دو طرف یا عرفا می باشد.

حقوق و تکالیف عامل:

عامل نسبت به زمین مزارع امانت دار است بنابراین در مقابل اتلاف آن مسئول نخواهد بود و نیز در مقابل عیب و نقص زن هم چنین است جز این که افراط یا تفریط کرده باشد. عامل باید هر کاری که برای کشت و  لازم است درزمان خود انجام دهد البته تکالیف قبل از کاشت مثل شیار کشی و مسطح کردن زمین و ... بر عهده ی شخص عامل نمی باشد جز در مواردی که در قرارداد این امر درج شده باد.
وظیفه عامل از زمان کاشت محصول تا برداشت ثمره هست. از جمله کاشت و زرع آبیاری و ... اگر عامل از انجام این اقدامات خودداری کرد و یا در میان کار آن را  ترک  کرد مزارع قادر است  او را مجبور کند  و اگر نتوانست او را مجبور کند  به رای دادگاه  از طریق اموال عامل یک نفر اجیر می شود تا این کارها را انجام دهد اگر عامل مالی نداشت یا شخصی حاضرنشد آنکار را انجام دهد عامل این حق را دارد عقد را فسخ نماید.

اگر مزارع عقد مزارعه را فسخ ننمود  این امکان برای او وجود دارد که اجرت امثل زمین و اجرت بقیه مواردیکه به عامل داده را از او بگیرد. در این شرایط دیگر حق درخواست حصه محصول یا زیان آن را ندارد. اگر عامل در میان کار آن را از انجام آن سرباز زند و این کار باعث نقص محصولات شود مزارع می تواند مابه التفاوت را به عنوان خسارت دریافت کند. سوالی که در این جا باید مطرح نمود این است که اگر مزارع عقد مزارعه را فسخ کرد یا امان داد تا مدنت قرارداد پایان یابد  آیا این حق رادارد که خسارت را از عامل مطالبه نماید؟ آن چه از ماده 535 قانون مدنی بر می آید  این است که پیش از پایان مدت اگر فسخ کرد چیزی به مالک نمی رسد اما بعد از مدتی سود و منفعت از بین رفته و عامل باید خسارت این مدت را بپردازد. در این جا در ماده مذکور ملاک دریافت اجرت المثل مسئولیت قهری یا همان قاعده تسبیب می باشد

.
نگهداری معمول:

عامل باید از کشت به طور معمول مراقبت نماید اگر این کار را نکند و به این دلیل ثمر به دست آمده کم شود و یا ضرر دیگری به مزارع برسد ضامن  مابه التفاوت است. یعنی کمبود محصول و زیان های دیگر را که وارد کرده باید بپردازد. این موضوعدر ماده 536 قانون مدنی بیان شده است . این نکته هم ضروری استکه به طور کلی هزینه کاشت محصول و برداشت آن بر عهده شخص عامل است مثل آبیاری، درو علف های هرز و ...  جز در موردی برخلاف آن باشد یا این که عرف خلاف ان را تشخیص دهد.
در ماده 536 قانون مدنی هم می خوانیم که اگر عامل به طور معمول از کشتمراقبت نکند و به خاطر این موضوع محصول کم بشود و یا ضرر دیگری به مزارع برسد عامل مسئول و ضامن جبران خسارت این موضوع می باشد.
عامل موظف است که زرعی را بکارد که تعیین شده است: جز این که کشت طوری در عقد تعیین شده باشد که سنخیت داشته باشد که در این حالت بر اساس آن چه از ماده 491 قانون مدنی استنباط می شود  عامل این حق را دارد که کشت دیگری که ضررش مساوی یا کمتر باشد بکارد. اما اگر کشتی که در قرارداد تعیین شده نکارد باید جبران خسارت کند و مزارع این حق را دارد که بر مبنای شرط تخلف فسخ کند.  اگر زرع به شکل قید تعیین شده باشد اگر انجام نشود معامله باطل است و عامل باید خسارت را بدهد. در ماده 537 قانون مدنی هم این نکته ذکر شده است که اگر در عقد مزارعه کشت مشخصی قید شدهباشد و عامل چیزی غیر از آن را کشت کند عقد مزارعه باطل خواهد بود و باید بر اساس ماده 533 قانون مدنی عمل شود.

عامل برای زراعت اجیر می گیرد: شخص عامل می تواند این کار را شخصا انجام دهد یا با کس دیگری شریک شود اما برای انتقال معامله یا تسلیم زمین به شخص دیگر نیاز دارد از مزارع مجوز بگیرد. این مطلب در ماده 541 و 545 قانون مدنی ذکر شده است. اما به طورکلی گرفتن اجیر برای کشت و حفاظت از محصول و برداشت و مراقبت از زراعت از سوی عامل بی اشکال است جز در صورتی که مباشر بودن عامل در عقد به صورت شرط آمده باشد یا قید شود. این امر بسیار مبرهن است که دستمزد اجیر و کارگر برای کارهای مربوط به کشت به عهده عامل می باشد جز در موردی که خلاف آن اثبات شود. در مورد مالیات سهمی که عامل کاشت کرده پرداخت آن برعهده همان شخص عامل می باشد.

 منحل شدن عقد مزارعه:

ممکن است عقد مزارعه به دلیلی منفسخ شود. فرضا اگر در عقد مزارعه قید شود که عامل باید مباشر در انجام معامله و عمل زراعت  باشد اگر عامل فوت کند عقد مزارعه فسخ می شود و اگر هم قید شده باشد که زمین با مباشرت مزارع باید زمین را به عامل دهد با فوت مزارع معامله منفسخ می شود. اگر به خاطرخشکسالی وعدم وجود آب و یا به خاطر سیل و یا جنگ و اب گرفتگی دیگر نتوان در آن کشت نمود عقد انفساخ می یابد. در ماده 527 قانون مدنی هم می خوانیم که اگر زمین به دلیل کمبود آب یا عوامل دیگری دیگرنتوان از آن بهره برداری نمود و برطرف کردن موانع آن امکان پذیر نباشد این عقد از بین رفته و منفسخ می شود در ماده 529 قانون مدنی هم آمده است : عقد مزارعه با فوت یکی از طرفین یا هردو ان ها باطل نمی شود جز در مواردی که مباشرت شخص عامل در این قرارداد شرط شده باشد که با فوت وی عقد برهم می خورد.

در ماده 527 قانون مدنی هم می خوانیم که اگر زمین  به خاطر عدم وجود آب یا علت های دیگر از این دست منفعت خود را از دستدهد و امکان رفع موانع آن نباشد عقد مزارعه منفسخ می شود. در ماده 529 قانون مدنی هم می خوانیم که عقد مزارعه به دلیل فوت یکی از طرفین یا هردو آن ها باطل نمی شود جز این که مباشر بودن عامل در قرارداد به عنوان شرط درج شده باشد در این شرایط با فوت عامل عقد منفسخ خواهد شد.در ماده 530 هممی خوانیم که اگر کسی در عمر خود مالکیت منافع زمینی را داشته باشد و آن را در یک عقد مزارعه برای زراعت قرار داده  باشد، این عقد با فوت او منفسخ خواهد شد.

عقد مزارعه و شرایط فسخ آن:

همان طور که پیش تر هم اشاره نمودیم عقد مزارعه یک عقد لازم بوده و طرفین قادر نیستند به اختیار خود ان را فسخ نمایند جز این که خیارات قانون داشته باشند. در ماده 525 قانون مدنی هم اشاره شده است که عقد مزارعه عقدی لازم است. بر اساس ماده 456 قانون مدنی همه خیارات در عقود لازم وجود دارد به جز خیاراتی که به بیع اختصاص دارد مثل خیار تاخیر ثمن و مجلس و حیوان. در قانون مدنی خیار غبن برای عقد مزارعه در ماده 526 قانون  تبیین شده است و چند خیار دیگر هم درج شده که نام آن ها بیان شده است. در ماده 523 قانون مدنی خیار عیب ذکر شده است و در ماده 528 قانون مدنی خیار تعذر تسلیم ذکر شده است که عامل یا می تواند فسخ کند یا علیه غاصب طرح دعوا نماید چون حق عینی بر زمین دارد.

اگر زمین پس از  قرار گرفتن در اختیار عامل مورد غصب واقع شود عامل  نمی تواند معامله را فسخ نماید چون در این حالت مالک تکلیفی ندارد و مالک هم در این مورد که باعث ضرر و زیان عامل شده است مسئولیتی نخواهد داشت و عامل فقط قادر است به غاصب مراجعه نماید و علیه ا و به دادگاه طرح دعوا نماید. همه می دانیم که عقد مزارعه شبیه عقد اجاره می باشد  در مورد اتلاف و  عیب پیش از قبض یا در میان زمان عقد مزارعه می توان موادی  از اجاره را برای این عقد هم استنباط کرد. در ماده 534 قانون مدنی اگر عامل در میان مزارعه یا آغاز آن  عمل زراعت را ترک نماید و شخص دیگری هم به جای او نباشد حاکم به درخواست مزارع عامل را مجبور به انجام می نماید و یا کار را به هزینه عامل ادامه می دهد و اگر ممکن باشد مزارع حق فسخ خواهد داشت. بر اساس ماده 526 قانون مدنی هریک از صاحب زمین  و کشاورز می تواند درحالتی که غبن باشد معامله را فسخ کند.

بر اساس ماده 528 قانون مدنی اگر شخص ثالث پیش از این که زمین مورد معامله ی مزارعه به عامل سپرده شود زمین را غصب نماید عامل اختیار دارد که فسخ نماید اما اگر غصب بعد از این که زمین به عامل تسلیم شد رخ دهد در این حالت دیگر امکان حق فسخ نمی باشد.

عقد مزارعه و  آثار فسخ آن :

اگر عقد مزارعه مورد فسخ قرار بگیرد  از لحظه فسخ عقد انحلال یافته و زمین و لوازم مربوط به آن به مزارع برگشت داده می شود. عقد مزارعه در مواردی قابل فسخ است:

فسخ قبل از کشت:

در این حالت زمین  و لوازم آن به صاحب زمین مسترد می شود و چون ماک و عامل کاری نکرده اند نمی توانند چیزی دریافت نمایند اما اگر عامل اقداماتی روی زمین انجام نداده باشدکه موجب شده باشد زمین مرغوب شود این امکان را دارد که
مطالبه خسارت نماید.

فسخ بعد از کاشت و قبل از دریافت محصول:

در این جا اگر برگ و ساقه روییده باشد از آن صاحب بذر است و شخص دیگر باید اجرت المثل دریافت کند .  صاحب بذر می تواند سه شخص باشد.اگر صاحب بذر شخص عامل باشد مزارع می تواند اجرت المثل  زمین را دریافت نماید اما اگرصاحب بذر مزارع باشد عامل باید اجرت المثل اقداماتی که روی زمین را انجام داده است را دریافت کند. اگر صاحب بذر شخص ثالث باشد باید اجرت المثل زمین به مزارع و اجرت المثل اقدامات روی زمین زراعی به عامل پرداخت شود و بعد آن چه را که روییده را از آن خود کند.

فسخ بعد از عمل کشت و بعد از به دست امد نتیجه محصول:

متعاملین در محصول شریک بوده و مالکیت آن ها مشاع می باشد. پس هیچ کدام نمی توانند از این حق تجاوز نمایند و صاحب زمین نمی تواند در خواست ازاله نموده و از وقتی کاشت انجام شد تا برداشت نتیجه هریک از متعاملین باید به دیگری اجرت المثل را بپردازد.
فرضا اگر سهم عامل یک سوم است باید یک سوم از اجرت المثل محصول به مالک داده شود مالک هم دوسوم اجرت المثل را به او بدهد. نکته ای که در این جا باید مورد توجه قرار داد این است که همان طور که می دانیم آثار اقاله مانند فسخ بودهو از این جهت میان ان ها فرقی نمی باشد براساس ماده 539 قانون مدنی اگر عقد مزارعه بعد از نتیجه فسخ شود هر کدام از متعاملین با توجه به نسبت بینشان در ثمر حاصله شریک هستند ولی از زمان فسخ تا زمانی که برداشت صورت می گیرد هر طرف مستحق دریافت اجرت المثل زمین و کار و بقیه مصالحی هستند که از ملک به دست می آید.

نحوه بطلان عقد مزارعه:

از جمله مواردیکه موجب ابطال عقد مزارعه می شود عدم اهلیت نبود زمین و عدم قابلیت کشت زمین  می باشد. این موارد در هر مرحله بروز کند اگر در زمین کشت انجام نشود زمین و سایر موارد به  مالکان بر می گردد. اما در حالتی که در زمین کشتشده باشد همه محصول از ان صاحب بذر می باشد و سمت دیگر معامله استحقاق دریافت اجرت المثل را خواهد داشت. اگر بذر هم از آن مالک هم عامل باشد محصول به دست آمده میان آن ها تقسیم می شود و اجرت المثل هر کدام به دیگری می رسد. اگر بذر هم متعلق به شخص ثالث باشد تمام محصول از آن او بوده و او موظف به پرداخت اجرت المثل هامل و مزارع می باشد. البته باید متوجه این موضوع هم بود که مزارع  وقتی عقد باطل می شود هر وقت بخواهد قادر است صاحب بذر را مجبور نماید که کشت را از بین ببرد و نیز این حق را هم دارد که اجرتی را دریافت نموده و اجازه دهد که کشتتازمان برداشت محصول در زمین باقی بماند.
بر اساس ماده 533 قانون مدنی اگر عقد مزارعه به هردلیلی باطل گردد همه محصول از آن صاحب بذر می باشد و طرف دیگر که مالکیت زمین  یا آب یا عمل را دارد حاصل و اجرت المثل هم به اندازه بذر میان ان ها قسمت می شود.

پایان مدت عقد مزارعه :

بعد از انقضای عقد مزارعه،زمین و عوامل آن به صاحبان ان بازگردانده می شود. در کل زمانی که برای این امر تعیین می شود باید برای کشاورزی و برداشت محصول کافی باشد و مدت آن کم تر نباشد.

در مورد زمان عقد مزارعه چند حالت پیش می آید: گاهی مدت تعیین شده در عقد مزارعه آن قدر زیاد است که عامل قادر است چندین بار عمل کشت و برداشت را انجام دهد فرضا 8 سال و این محصولبه دست آمده چندین بار بین آن ها تقسیم می شود. در این شرایط با پایان مدت عقد مزارعه هم منحل می شود. برخی اوقات مدت تعیین شده در عقد مزارعه تا زمانی است که محصول  کاشت شده در زمین مزارعه به ثمر برسد در این حالت عامل بعد از از این که محصول برسد باید زمین را به مالک برگرداند. در یک حالت هم ممکن است زمان قرارداد مزارعه کمی بیش تر از رسیدن محصول است. فرضا مدت یک سال می باشد اما محصول در ده ماه می رسد. آن چه در این جا در ذهن سوال ایجاد می کند این که عامل می تواند از استرداد زمین خودداری کند یا خیر؟
در پاسخ باید گفت:  چند نظر در این باب ارائه شده است یکی از این نظرات این است که عده ای بر این باورند که وقتی در مزارعه زمان تعیین می شود منظور این است که محصول برسد پس بعد از این که محصول رسید عامل باید زمین را به مالک مسترد گرداند هرچند  اندازه ای از عقد مانده باشد. برخی دیگر هم معتقدند باید انتظار کشید که زمان به پایان یابد چون مدت یکی از ارکان عقد مزارعه می باشد.

در مواردی هم زمان تعیین می شود اما مدت پایان می یابد در شرایطی که محصول به ثمر نرسیده است  فرضکنیم اینعدم ثمردهی محصول به دلیل موقعیت آب و هوایی باشد در این شرایط مزارع این حق را دارد که کشاورزی و زراعت را ازاله نماید و یا با دریافت اجرت المثل بر ماندن آن تلاش نماید تا محصول برسد. توجه به این موضوع هم ضروری است که مزارع این حق را دارد که ازاله نماید با ماده 539  قانون مدنی در تعارض می باشد چون بر طبق آن چهدر ظاهر ماده 540 می خوانیم این است که مالک بعد از ثمر رسیدن محصول و انقضای مدت قادر است ازاله نماید. در این مورد باید گفت که حکم ماده 540 قانون مدنی برای قبل از پیدایش ثمر محصول تبیین شده است. برداشت دیگری هم که در قانون مطروح است قانون گذار عقد را باطل اعلام نموده است و رای را در ماده 533 اجرا نموده است. چون در ماده 539 قانون مدنی از کلمه اتفاقا بهره گرفته است. پس اگر بعد از ظهور ثمره باشد ماده 539  و اگر قبل از رسیدن ثمره باشد ماده 540 قانون مدنی را باید مورد نظر قرار می گیرد. پرسشی که در این جا باید مورد نظر قرار داد گاهی اگر محصول را برداشت کردند اما ریشه ها در زمین بماند چه کار می توان کرد؟ پاسخی که باید در این مورد بدهیم این است که ریشه ها از آن صاحب بذر می باشد و او اجرت المثل را باید به صاحب زمین بدهد.

مفهوم مساقات:

سقی به معنای ابیاری می باشد و مساقات هم یعنی همکاری  باهم برای آبیاری کردن. درحقوق مساقات یک
عقد است که بین صاحب درخت و باغدار برقرار می شود.  این عقد برای درختانی است که ثمر بدهند بر این اساس که باغ دار در زمان معین درختان را آبیاری و حفاظت کندو حصه ی هر یک از دو طرف از محصول به شکل مشاع معین می شود. در ماده 543 در تعریف مساقات گفته شده که مساقات معامله ای است که میان مالک درخت با عامل در برابر سهم مشاعی معین از ثمره قرار می گیرد و ثمره شامل میوه وبرگ گل و غیر از ان می باشد عقد مساقات عقدی لازم می باشد.

درختان در عقد مساقات و نوع آن:

درختانی مانند بید و چنار که میوه نمی دهد در عقد مساقات نباید واقع شود چون عقد صحیح نیست. اما برخی درختان هستند که میوه نمی دهند اما از برگ آن ها می توان استفاده نمود مثل درخت حنا و یا درخت چای یا برخی درختان که از گل آن ها استفاده می شود  این درختان قابل واقع شدن در عقد مساقات هستند و عقد صحیح می باشد. البته باید اعمالی برای محافظت وجود داشته باشد و اگر فقط چیدن برگ یا ثمره باشد عقد مساقات صحیح نمی باشد. چون چیدن جزو اقدامات نگهداری حساب نمی شود  و این معامله مشمول ماده 10 قانون مدنی است.
زمان در عقد مساقات: مدت زمان در عقد مساقات باید مشخص باشد و برای به ثمر نشستن محصول کافی باشد و اگر مدت کمی در نظر گرفته شود عقد مساقات درست نیست. اما اگر اول آن را مشخص نماید و آخر آن را زمانی را بگذارند که میوه آن سال به دست بیاید درست است.
زمانی که می توان عقد مساقات را منعقد نمود: عقد مساقات قبل از ظهور محصول درست می باشد و بعد اط ظهور آن درست نمی باشد ولی بعد از پیدایش و قبل از به ثمر رسیدن محصول در شرایطی که درخت ها احتیاجی به آب دهی یا اقدامات دیگر داشته باشد و کار موجب افزایش یا رشد گردد درست می باشد. نکته مورد توجه این است که در شرایطی که یک باغ دارای درختان میوه  متنوعی باشد  این امکان وجود برای هر نوع از درخت حصه جداگانه ای قرار داد. فرضا برای درختان خرما یک به دو و برای درختان انگور یک به سه و برای درختان انار یک به چهار تعیین نمود. چیزی که در باغ و درختان و آبیاری     مورد احتیاج است بر دو قسم است: 1- اموری که هرسال باید انجام شود.مثل لایروبی نهرها اصلاح راه آب، هرس و باروری درخت ها.2- اموری که قابل تکرار نیست. مثل احداث نهر آب،دیوار کشی و نصب تلمبه. ظاهرا این امور اگر در عقد شرط نشده باشد امور دسته دوبه عهده صاحب باغ و امور دسته اولتابع عرف و عادت می باشد و باید بر اساس آن عمل شود.

باغدار مباشرت کند:

در عقد مساقات شرط نسیت که باغدار مباشرت نماید اما باغدار قادر است برای انجام امور کارگر استخدام نماید و به او حقوق دهد یا شخصی به طور رایگان به او یاری دهد.
مغارسه:  در این عقد کسی زمین خود را برای درخت کاری به شخص دیگری بدهد و بر طبق این عقد قرار گذاشته بشود که درخت هایی که کاشته شده اند میان آن ها تقسیم شوند.
عقد مغارسه در اسلام عقدی باطل است و اگر کسی این عقد را انجام دهد حکم او بدین شکل خواهد بود:

اگر صاحب اصل درختان غارس باشد باید اجرت المثل زمین را پرداخت نماید. اگر اصل درختان به صاحب زمین تعلق دراد درختان هم ملک او می باشد و باید مزد این درختکاری را به غارس پرداخت کند. اگر طرفین برای ماندن غرس توافق کنند منعی ندارد و بی اشکال است اما اگر تراضی ننمایند مالک زمین این اختیار را دارد که به غارس دستور دهد که زمین را قلع کرده و اگر نقصی در این راه به زمین وارد شد ارش را به غارس پرداخت نماید.

اگر خود غارس هم این امکان را داشته باشد که قلع نماید و چاله هایی که به دلیل کاشت درخت ایجاد شده را پر نماید مالک زمین این امکان را ندارد کها و را به باقی ماندن درختان در زمین وادار نماید حتی اگر اجرت زمین را دریافت نکند. نکته قابل توجه درتفاوت مساقات و مغارسه  این جاست که در مساقات به آبیاری و نگهداری درختان توجه داریم اما در مغارسه غرس کردن درخت ها مورد نظر می باشد. مساقات از عقدهای معین می باشد اما مغارسه از عقدهای
معین نمی باشد.

فرق میان عقد مزارعه و مساقات و مضاربه:

در عقد مساقات  در باب آثار آن ها باید بگوییم که چه فسخ و چه بطلان در این عقد یکی می باشد بدین معنی که اگر عقد مساقات در هر صورت و مرحله ای مورد فسخ قرار بگیرد و معلوم شود که باطل بوده همه ثمره از آن مالک درخت می باشد و عامل  مستحق اجرت المثل می باشد و زمانی که میوه ها برداشت شدند عامل سهم خود رامی برد و مالک آن خواهد بود.  در عین حال عامل این امکان را ندارد درختانی که برای مساقات در یک عقد قرار داده به دیگیری مساقات دهد زیرا صاحب منافع درختان نمی باشد. اما در این شرایط در عقد مزارعه عامل می تواند به دیگری زمین را به مزارعه دهد. حتی در مزارعه عامل می تواند با شخصی دیگر شریک شود اما در مساقات شراکت معنایی ندارد مدت زمان در مزارعه و مساقات از ارکان عقد می باشد اما در مضاربه می دانیم که مدت رکن عقد محسوب نمی شود.
ابطال در مساقات چه آثاری را دنبال دارد؟
اگر عقد مساقات باطل شود محصولی که بهدستامده از آنصاحب باغ می باشد و او موظف است به عامل اجرت المثل اقداماتش را بپردازد. در ماده 544 قانون مدنی هم اشاره به این موضوع شده است که : اگر مساقات باطل یافسخ شد همه ثمره از آن مالک می باشد و عامل باید اجرت المثلش را از مالک دریافت نماید. در ماده 545 قانون مدنی هم می خوانیم که قوانین مربوط به مزارعه کعه در بحث پیشین ذکر شد  در مورد مساقات هم قابل اعمال می باشد جز درموردی که عامل قادر نیست بدون اذن از مالک قرارداد را به کس دیگری انتقال دهد.

بیشتر بخوانید مالکیت معنوی چیست؟

بیشتر بخوانید وظایف کارشناس رسمی دادگستری چیست؟

بیشتر بخوانید نکات مهم در خصوص پیوست های دادخواست