مسئولیت دلال و حق کمیسیون مشاوره املاک

به نوشته دادسرایار در مقاله مسئولیت دلال و حق کمیسیون مشاوره املاک

دادسرایار 24 ساعته در خدمت شماست حتی روز های تعطیل

021-91-01-61-52

دلال کیست؟

دلال به شخصی گفته می شود که در برابر گرفتن  دستمزد رابط  واقع شدن معاملاتی بشود  یا جهت شخصی که می خواهد معاملاتی کند  طرف معامله پیدا می کند دلال جزءتجار می باشد و  معاملات او  در صورتی که تجاری هم نباشد  مطیع قوانین تجارت است.ماده ۳۳۶ قانون تجارت به اين موضوع پرداخته است.دلال مانند تاجر می باشد قطعا دفتر تجاری دارد وبه جز دفتر تجاری مسلماً دفتر ویژه‌ای هم جهت کارهای دلالی دارد تا کارهای خودرا درآن قید کند.

اقسام دلالی

دلالی به سه قسمت تقسیم می شود :

* دلالی جهت معاملات ملکی
* دلالی جهت معامله تجاری
* دلالی جهت آذوقه و بقیه موارد شهری

فرد می‌تواند  در رشته های گوناگون دلالی کند اما باید برای هر یک از آنها  جواز به صورت جدا بگیرد. محل رجوع صادرکننده  جواز دلالی معاملات بازر گانی  وزارت اقتصاد  ومحل  رجوع صادرکننده  جواز دلالی معاملات ملکی  اداره کل ثبت اسناد و املاک می باشد.

قرارداد دلالی

در صورتی که امر کننده به دلال  مسئولیت دهد معامله مشخصی برای او انجام دهد ویا  فروختن معلومی رامیسر نماید  و به جای آن  مزد مشخصی  بگیرد قرارداد دلالی گفته می شودقرارداد دلالی  مطیع قوانین درباره وکالت می باشد به همین دلیل قرارداد دلالی عقدی جایز می باشد  دکتر کاتوزیان عقد دلالی را   درحکم وکالت به حساب می آورد.

جواز دلالی

این جواز با مراعات نیازهای محلی  صرفاً به افرادی  داده می شود که از ویژگی های تعیین شده در ماده ۲ قانون مربوط به دلالان برخوردار باشند.مطابق ماده ۲ قانون درباره  دلالان تصویب شده در سال ۱۳۱۷ ویژگی های زیرلازم می باشد:

* دارا بودن ۲۵ سال کامل  و خدمت نظام وظیفه را تمام کرده باشند  ویا دارا بودن تاییدیه  بخشودگی  یا آماده به خدمت.
*ملیت ایرانی
* دارا بودن تاییدیه سال ششم ابتدایی ویا دادن امتحان معادل آن
* دارا بودن آگهی فنی لازم با مواردی که مسولیت دلالی آن می باشند
*نداشتن عنوان وصفت ناشایست
* متهم نبودن به انجام جنایت و، ورشکستگی بر اثر تقصیر وکلاهبرداری وخیانت در امانت وهمچنین دزدی به شهادت مسئولی که وزارت دادگستری مشخص می نماید
* دادن پول جهت ضمانت  یا تعهد نامه  یا  تزیین طبق ماده ۳
افرادی که در تاریخ انجام این قانون  ده سال سابقه دلالی داشته باشند وسن آنها کمتر از ۴۵ سال نیست از ویژگی سوم این ماده برحذر می باشند.شایان ذکر است دلالی دلالان بدون داشتن مجوز لغو نمی گردد و دلال بدون مجوز سزاوار مزد می باشد دراین امور مراجع اورا شایسته گرفتن مزد می دانند.

دلالی املاک وخودرو

مطابق ماده 1دستورالعمل  اجرایی چگونگی صادر شدن جواز تخصصي اشتغال جهت مشاورین املاک ماشین تصویب شده درسال 1384قوه قضائیه می توان به آن اشاره کرد.مشغول بودن به کارهای دلالی املاک وماشین وابسته به دارا بودن جواز کار وفعالیت از اتحادیه مرتبط وجواز کارشناسی از سازمان ثبت اسناد واملاک کشور است.

مشاور جهت گرفتن جواز کارشناسی اشتغال باید ویژگی های زیر را دارا باشد :

*دارا بودن میزان تحصیلی ششم ابتدایی قدیم ویا سوم راهن نظام جدید
*دارا بودن قدرت وشایستگی فنی مناسب با کار مورد تقاضا به صلاحدید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
*پرداخت کردن تامین متناسب با دادن پول جهت ضمانت یا تعهدنامه بانکی یا وثیقه مناسب یا شناساندن ضامن دارای اعتبار به جهت برطرف کردن زیان های به وجود آمده به افراد به اتحادیه صنف
*دادن پول موضوع بند ت ماده 51قانون آماده کردن مقداری از قوانین مالی دولت تصویب شده در سال 1380.

قراردادهای مشاورین املاک وماشین

مشاورین وظیفه دارند قراردادها را در برگه های ویژه ای که به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جمع آوری ومورد موافقت قرار می‌گیرد  آماده کنند همین طور مشاور وظیفه دارد در مواقع آماده کردن قرا رداد.شخصیت، مالکیت، مقام دوطرف معامله ویا دوطرف قرار دادرا مشخص کند.مشاور وظیفه دارد یک نسخه از قرارداد آماده شده را در بایگانی های مرتبط محافظت نماید قرارداد به اندازه دوطرف معامله با یک نسخه بیشتر آماده می گردد این امکان برای دوطرف معامله وجود دارد که در مواقع لازم از اصل قرارداد کپی یا عکس برابر با اصل بگیرند.قراردادها باید قابل خواندن، بدون خط خوردگی، با جوهر ثابت ودر شکل طرح قرارداد تیپ بیان شده از طرف سازمان ثبت اسناد و ابلاغ شده از طرف هیات عالی نظارت آماده شود. مشاور وظیفه دارد جهت آماده قراردادها از عقیده های کارشناس فنی یا حقوقی بر طبق موارد موجود بهره مند شود وقراردادهای آماده شده را به امضا ومواففت آن ها برساند.

در مواقعی که مشاور خودش از قرارداد  سود ببردیا سهم داشته باشد ویا دوطرف قرارداد خویشاوندی نسبی یا سببی طبقه اول وطبقه دوم ودرجه اول تا طبقه سوم باشد باید به دوطرف ابلاغ نماینددر غیر این صورت وظیفه دارند زیان های به وجود آمده را جبران نمایند.تراشیدن وپاک کردن واضافه کردن به هر گونه ای در قرارداد ودر دفتر ثبت قرارداد ها غیر قانونی می باشد هرنوع درست کردن عبارات یا شرحی مورد نیاز باشد باید در قرارداد وثبت دفتر یا هردو بر اساس نیاز انعکاس یابد وبه موافقت وتاییدامضاکنندگان ومشاوره برسد.

مستحق بودن دلال جهت گرفتن مزد دلالی به شروط زیر بستگی دارد:

1.معامله به علت کمک ویا دخالت او پایان گرفته باشد.
2.معامله از موارد معاملات غیر قانونی نباشد.
چنان‌ چه معامله هردو شرط بالا را دارا باشد وقطعیت یافته وهمچنین منجز باشد وصورت گرفته باشد در این موقع دلال شایسته گرفتن مزد کامل را دارد ولی در صورتی که معامله با توافق دوطرف یا به دلیل وجود داشتن خیار، فسخ گردد در این موقع دلال شایسته مزد خواهد بود به شرط اینکه برهم زدن معامله با منتسب به دلال نباشد.در صورتی که معامله‌ به شرط، شروط تعلیقی باشد در این موقع دلال بعداز به دست آوردن شرط شایسته گرفتن مزد می باشد.

هزینه دلال

مسلما مخارج دلال برگردن خودش است و دلال صرفاً سزاوار گرفتن حق الزحمه دلالی می باشد.اما در دو صورت دلال استحقاق گرفتن هزینه های دلالی را دارد.
1.چنان چه شرط کرده باشد هزینه های که دلال انجام می دهد به او می دهند مگر اینکه معامله واقع نشود.
2.عرف تجاری مکان به دادن هزینه هایی که دلال کرده رای دهد.

حق کمیسیون مشاورین املاک وخودرو تا چه میزانی می باشد؟

*جهت معاملات املاک تا مبلغ 30میلیون تومان از هردو طرف معامله نیم درصد پول موضوع مورد معامله.
*جهت معاملات املاک از مبلغ 30الی 50 میلیون تومان جهت 30 میلیون تومان ابتدانیم درصد و اضافه آن به اندازه بیشتر از هر طرف  معامله 75صدم درصد.
*جهت معامله املاک‌ ا مبلغ 50میلیون تومان تا 100میلیون تومان جهت 30میلیون تومان نخست نیم درصد. واضافه آن تا 50میلیون تومانی ٧۵ صدم درصد وجهت اضافه آن نیم درصد از هر شخص معامله.
*جهتی معاملات املاک بيشتر از 100میلیون تومان جهت 100میلیون تومان مطابق بندهای بالا که به آن اشاره شد وجهت اضافه آن اندازه ٢۵ صدم درصدبا موضوع کارمزد از هر شخص معامله.
*جهت کارمزد اجاره 1چهارم اجاره ماهانه از هر شخص معامله .
*در معاملات رهن کارمزد گرفته شده براساس یک چهارم اندازه اجاره بهای ماهانه از هر شخص معامله گرفته می شود .
*جهت معامله ماشین جهت معامله هایی که مبلغ ماشین تا 30 میلیون ریال است اندازه ١۵٠٠٠٠ریال اجرت یا کارمزد از هر شخص معامله گرفته می شود.
'*جهت معامله هایی که ارزش ماشین از 30میلیون ریال الی 50میلیون ریال است اندازه ٢۵٠٠٠٠ریال کارمزد یا اجرت از هر شخص معامله گرفته می شود .

*جهت معامله هایی که ارزش ماشین از50الی70میلیون ریال است اندازه 400هزار ریال از هر شخص معامله گرفته می شود .
*جهت معامله هایی که ارزش ماشین از 70الی 100میلیون ریال است اندازه 600هزا ریال از هرطرف معامله گرفته می شود.
*جهت معامله هایی که ارزش ماشین از صدو پنجاه میلیون ریال است اندازه 850 هزار ریال از هردوشخص معامله گرفته می شود .
*جهت معامله هایی که ارزش ماشین از 100میلیون ریال الی 150 میلیون ریال است اندازه 850 هزار ریال از هر شخص معامله گرفته می شود .
*جهت معامله هایی  بیشتر از 150میلیون ریال  به جز کارمزد واجرت گرفته شده ردیف پنجم از هر شخص معامله جهت اضافه برابر ٢۵صدم درصد انداره اضافه حساب می گردد از دوشخص معامله گرفته می شود .

وظایف قانونی ومسئولیت های دلال چیست؟

وظایف دلال شامل موارد ذیل می باشد :

* دوطرف معامله را از کوچکترین موارد معامله باخبر کنند حتی اگر دلالی را صرفاً جهت یکی از دو طرف معامله صورت داده باشند .
*حفاظت نمونه کالا
*ممکن بودن دلالی کردن برای چند نفر در یک زمان مشترک در صورتی که امر کنندگان ازاین قضییه باخبر باشند .
*دلال از گرفتن پول و پرداخت دین وانجام موارد ضمانت قدغن شده است به جز این که از اجازه نامه ویژه  برخوردار باشد.

مسئولیت دلال :

*دلال در برابر هرکدام از دوطرف مسؤل تزویروغش واشتباهات خود می باشد.
*وظایف حفاظت از اسناد واشیایی که در حین معامله به او واگذار گردیده است. جهت دلالی درباره اشيا واسناد که در حین معاملات در دست او وجود دارد بنابر مسؤل بودن او شده است به این معنا که دلال مسول ازبین رفتن اسناد واشیا ذکر شده می باشد  وصرفابا ثابت کردن این موضوع که اتلاف مرتبط به او نمی باشد از مسولیت برحذر می گردد.
*مسئول بودن دلال در درستی و معتبر بودن امضای اسناد.
*هرزمان دوطرف معامله یا یکی از آن ها به دلیل معتبر بودن دلال مبادرت به معامله نماید دلال نسبت عنوان ضمانت خود مسؤلیت دارد.
*مسؤل بودن دلال در موقع نفع بردن یا سهم داشتن در معامله به شرط واقع شدن ضرر وزیان به شخص بی خبر از اوضاع حقیقی دلال.
*مسئولیت تضامنی دلال با امرکننده خود در انجام ضمانت درموقع سهم داشتن اودر معامله.

موارد ی که سسب سلب مسئولیت دلال  میگردد به شرح ذیل است:

*، وظیفه نداشتن دلال جهت معتبر بودن افرادی که برای آن ها دلالی می‌کند به جز این که دوطرف معامله یا یکی از آن ها به خاطر معتبر بودن  ضمانت شخص دلال معامله کرده است.
*وظیفه نداشتن دلال در ارتباط با انجام معامله هایی که به وسیله او صورت می گیرد به جز این که دوطرف معامله یا یکی از آن ها به دلیل معتبر بودن ضمانت فرد دلال معامله انجام داده باشد.
*مسؤلیت نداشتن دلال درباره قیمت یا جنس مال مورد معامله به جز این که اثبات گردد کوتاهی واشتباه از طرف او بوده است.

مسؤلیت کیفری دلال

مبادرت به انجام کاری  به سود شخص دیگر معامله  یا گرفتن پول از شخص دیگر  مخالف عرف تجاری محل و یا پذیرفتن و قول دادن پولی موجب می شود که دلال  استحقاق گرفتن مزد وهزینه هایی که انجام داده ندارد وبه کیفر خیانت در امانت متهم می شود.

آیا کار گزار بورس  دلال است؟

در این باره عقیده های گوناگونی عنوان شده است ویکی از استادهاکارگزار بورس را هم‌دلال  می داند و هم حق العمل کار ولی دکتر اسکینی اعتقاد دارد کارگزار بورس حق العمل کار می‌باشد .

محتویات دفتر دلالی

دلال تاجراست وحتما دفتر دارد  دفتر دلالی متیع تمام قوانین مربوط به دفاتر تجاری می باشد هردلال باید حتما دفتری داشته باشد.دلال باید تمام معاملاتی را که با دلالی او صورت می گیرد به شرح زیر در دفتر قید نمایند.
1. نام دو طرف معامله
2. مالی که به عنوان معامله می باشد
3.چگونگی معامله
4.  ویژگی معامله با مشخص کردن به این که تحویل مورد معامله فوری یا  به مهلت می باشد
5. عوض مالی که باید داده شود و تعیین اینکه فوراً باید انجام بگیرد یا به مهلت پول نقد است یا مال مورد تجارت  یا برات در مواقعی که برات باشدبه دیدن است یا به مهلت
6. امضا و رضایت دو طرف معامله  طبق قوانین نظامنامه وزارت عدلیه باشد
وجه الضمان یا وثیقه دلالی
شخصی که تمایل دارد مبادرت به دلالی کند جهت تلافی ضررو زیانی که امکان دارد از منظر قانون  از کارهای او دو طرف دعوا متحمل گردندبه یکی از روش های زیر تامین می دهد.
* دادن پول جهت ضمانت
*دادن  ضمانت غیر منقول و یا سهام
* متعهد شدن یکی از تاجران دارای اعتبار یا بانک
اندازه مبلغ ضمانت و، وثیقه و، اندازه ضمانت و  مدت و نوبت دوباره آن ها  با پیش بینی کردن نوع دلالی در آیین نامه‌ای که به تایید هیات وزیران می رسد مشخص می گردد
درباره پول ضمانت یا ضمانت نامه یا وثیقه اشخاصی که  از نظر دخالت دلال  به عنوان دلالی  در موارد مرتبط به آنها بدهکار شده اند  بر بقیه بدهکاران دلالی برتری خواهند داشت.
پول ضمانت یا ضمانت‌نامه یا وثیقه در مواقعی پذیرفته نمی شود که  دلال  از دلالی منع شده باشد  یا خودش از دلالی  صرفنظر نماید و در هر  دو مورد  حساب او با اشخاصی که از نظرت لالی به او مراجعه کرده‌اند تسویه شده است.
کناره گیری از دلالی
هر دلالی که  تمایل داشته باشد از کار دلالی  استعفا دهد حتماً باید از قبل به مسؤلی که بر اساس ماده ۱۱ قانون درباره دلالان مشخص شده است به طور کتبی خبر بدهد  تا از طریق مجله رسمی  و یکی از روزنامه هاتصمیم او آگهی شود  و در ضمن یادآوری شود که طی مدت دو ماه هر شخصی  نسبت به آواز نظر موارد مرتبط به دلالی  خواسته‌ای دارد مسئولی را که بر اساس ماده  ۱۱ بیان شود مشخص می گردد اطلاع داشته باشید تا حق او  مطابق ماده قبل حفظ گردد  به هر حال گرفتن پول ضمانت  بر اساس تایید ریاست دادگاه بدوی  مکان اقامت دلال انجام می گیرد

بیشتر بخوانید عقد مزارعه و مساقات چیست؟

بیشتر بخوانید مالکیت معنوی چیست؟

بیشتر بخوانید وظایف کارشناس رسمی دادگستری چیست؟