کاربر گرامی به وب سایت دادسرا یار خوش آمدید | برای استفاده کامل از امکانات سایت عضو یا وارد شوید

عقد اجاره+بررسی تخصصی +نکات مهم آن-کاربردی و ویژه

شما در حال مشاهده مطلب مذکور در بخش مقالات سایت می باشید

عقد اجاره+بررسی تخصصی +نکات مهم آن-کاربردی و ویژه

عقد اجاره+بررسی تخصصی  +نکات مهم آن-کاربردی و ویژه

در حقوقی کنونی، عقد اجاره، از حیث امری شدن قواعد حاکم بر آن و بی اثر بودن حکومت اراده، گاه به صورت سازمان حقوقی مستقل در آمده است؛ سازمانی که به وسیله قوانین اداره می شود ؛ قالب آماده ای که مالك و مستأجر فقط می توانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بی آنکه بر سرنوشت آینده روابط خود حاکم باشند. به طور خلاصه، در این عقد هیچ چیز طبیعی و تابع حاکمیت اراده به نظر نمی رسد. 

در اجاره اشخاص، دولت از این هم پیشتر رفته و نظام مرسوم حقوقی مدنی به کلی از دست رفته است. در دو قرن اخیر، در اثر ایجاد سرمایه های بزرگ و رقابت فشرده تولید کنندگان و بالا رفتن میزان تولید و پیشرفت صنایع سنگین، کارگران طبقه ممتاز و نیرومندی در برابر سرمایه داران شده اند.

همین ضرورتها موجب شد که اجاره اشخاص به کلی از حقوق مدنی جدا شود و حقوق کار به وجود آید، حقوقی که دولت آن را به صورت حقوق اداری کارگاهها در آورده و نظام عمومی بر آن حکمفرما است. در قرارداد کار، عقد اجاره بر مبنای قانون مدنی است، ولی شرایط دستمزد و مرخصی و بیمه کارگران و مسؤولیت مدنی ناشی از کار از طرف قانونگذار به طور امری معین می شود.

عقد اجاره
عقد اجاره

 به طور خلاصه، این قانون است که آثار قرارداد کار را معین می کند نه حاکمیت اراده. گذشته از اینها ، سهم بزرگی که وسایل حمل و نقل در تجارت بین الملی به عهده دارد ، اجاره این گونه وسایل را اهمیت خاص بخشیده است.

 امروز رفت و آمد با هواپیما و کشتی را نمی توان با توسعه قواعد حاکم بر اجاره حیوان در قانون مدنی اداره کرد. تاجری که کالای خود را برای حمل به بندر خریدار به موسسه کشتیرانی می سپارد ، باید به سرنوشت سرمایه خود مطمئن باشد و قانون باید حسن نیت دو طرف این قرارداد را تأمین کند.

 چهره اقتصادی این رابطه باعث شد که، به جای حقوق مدنی، حقوق تجارت بر آن حکمروایی کند و این رشته نیز جای خود را به حقوق دریایی و هوایی بدهد. 

عقد اجاره
عقد اجاره

 با این ترتیب، هريك از صورتهای اجاره طبیعت خاص یافته است که احاطه بر همه آنها در قلمرو حقوق مدنی نمی گنجد. در این زمینه نیز، قواعد عمومی اجاره در پاره ای از اقسام آن، مانند اجاره املاك، چندان به استثناهای گوناگون برخورده است که باید جداگانه مورد مطالعه قرار گیرد.  به هر ترتیب با توجه به رعایت اختصار در این مقاله در چهار مبحث جداگانه به مفهوم اجاره و اقسام اجاره , ویژگی های عقد اجاره و قانون حاکم بر اجاره می پردازیم .

در صورت نیاز به دریافت مشاوره در موضوع عقد اجاره می توانید همین الان از طریق شماره های داخل سایت می توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی تیم دادسرایار استفاده نمایید.

ویژگی های عقد اجاره

عقد اجاره دارای سه وصف ممتاز است که عبارتند از: 1 ) عقد تملیکی است ۲) عقدی است معوض ۳) عقدی موقت.

1-اجاره عقد تملیکی است

معنی تملیک منافع

در نظر قانونگذار ما اجاره عقد تملیکی است و اثر آن تملیک منفعت است به مستأجر: یعنی او پس از عقد مالک منافع مورد اجاره می شود یا، به بیان بهتر، در مدت اجاره از همان سلطه و حقوق مالک استفاده می کند و مانند او صلاحیت انتفاع از عین را در اختیار خود می گیرد.

مالکیت منفعت و حق انتفاع

عقد اجاره
عقد اجاره

درباره مفهوم تمليك منافع، دو تعبیر مختلف شده است که هرکدام آثار ویژه خود را دارد  در اثر اجاره، منافع عين تمليك می شود. پس، اگر در مدت اجاره تراوش منفعت مطلوب، به دلیل تلف یا عیب عین، از بین برود ، عقد نسبت به آینده باطل است (انفساخ اجاره) و اجاره بهای آن به مستأجر باز می گردد. با این تعبیر، اجاره سبب تمليك منافع آینده مال است و تحقق تمليك منوط به ایجاد ذره ها با فرا رسیدن لحظه های منفعت است. 

 

دوستان همراه در اینجا مراجعه به مقاله قوانین مهم روابط موجر و مستاجر می تواند به تکمیل اطلاعات شده کمک کند. 

همچنین  اثر عقد اجاره مسلط ساختن مستأجر بر مورد اجاره به منظور انتفاع است و مالك بدین وسیله مستأجر را جانشین حقوق مالکانه خود می سازد. در نتیجه، با تحقق اجاره و تسلیم عين تمام منافع عین در مدت اجاره تمليك و تسلیم شده است و مستأجر نیز در برابر باید تمام اجاره بها را به نقد بپردازد و نمی تواند آن را منوط به گذشتن موعد کند (بند ۳ ماده ۴۹۰ ق. م.). تلف مورد اجاره نیز نشان می دهد که از آغاز انعقاد صلاحیت انتفاع نسبت به مدت باقی مانده وجود نداشته و عقد در این بخش خود باطل بوده است.

احکام قانون مدنی به تعبير اخیر نزديك تر است، هرچند که پاره ای از احکام آن نفوذ تعبیر نخست را نشان می دهد. مفهوم «مالکیت منفعت» به ویژه در تعبیر دوم، با «حق انتفاع» بسیار نزدیک است. زیرا، در هر دو مورد، شخصی غیر از مالك عین حق بهره برداری انحصاری از آن را پیدا می کند. ولی این شباهت نباید باعث اختلاط دو مفهوم شود. ماده ۲۹ قانون مدنی، در بیان علاقه هایی که ممکن است

 اشخاص نسبت به اموال داشته باشند، مالکیت منفعت را از حق انتفاع جدا کرده است. به اضافه، در مواد ۴۰ به بعد، اجاره در زمرة اقسام حق انتفاع آورده نشده و در ماده ۴۶۶ به بعد احکام ویژه ای برای آن مقرر شده است، که آن را از انواع حبس به کلی جدا می کند. پس، باید دید تفاوت این دو مفهوم در چیست و از لحاظ عملی چه اثری دارد ؟

در این جا یاد آور می شویم که در حق انتفاع، اثر عقد جدا کردن منفعت از عین نیست؛ مالك این دو یکی است و صاحب حق اختیار بهره برداری از منافع را پیدا می کند. ولی، در اثر اجاره، منافع ملك به مستأجر تعلق می یابد. از این پس دو مالك برای عین وجود دارد : مستأجر، که مالك منفعت است و می تواند آن را به دیگری واگذارد یا خود استفاده کند، و مالك عين بدون منفعت، که تنها در حدود مالکیت خود می تواند در آن تصرف کند، بدون این که به انتفاع مستأجر خللی برساند. بنابراین، در اجاره، ذرات و لحظات منفعت در ملك مستأجر به وجود می آید ، در حالی که با حبس عین، باز هم این ذره ها در ملك صاحب عین ایجاد می شود و منتفع حق بهره برداری از آن را می یابد. 

عقد اجاره
عقد اجاره

 

۲. اجاره عقدی است معوض

لزوم وجود عوض:

در اجاره، تملیک منافع در برابر عوض معین انجام می گیرد، یعنی مستأجر نیز مالی را به موجر می دهد یا تعهد پرداخت آن را می کند. وجود عوض، مانند منافع مورد تملیک، از عناصر اصلی عقد اجاره است و به همین جهت عدم تعیین اجاره، یا توافق درباره بی عوض بودن اجاره، عقد را باطل می کند. به بیان دیگر، وجود عوض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی توان این وصف را از اجاره گرفت.

اجرت المسمى (اجاره بها) و اجرت المثل (بهره بها):

در عقد اجاره، عوض به طور مرسوم مبلغی پول است. ولی از این رسم نباید چنین نتیجه گرفت که اموال دیگر، حتی منفعت و حق و دین، نمی تواند عوض منافع قرار گیرد. ممکن است مالک مورد اجاره را در برابر تملک عین معین واگذارد یا طلبی را که مستأجر از دیگری دارد به عنوان اجاره بها بپذیرد یا تملیک منافع در برابر منافع مال دیگر باشد، چنانکه شخصی باغ ییلاقی خود را به مدت سه ماه اجاره دهد و اجاره بها منافع خانه مسکونی مستأجر مقرر شود. و به هر حال، عوضی را که طرفین در باره اجاره اشیاء نسبت به آن توافق کرده اند در اصطلاح «اجرت المسمی» یا «اجاره بها» و در اجاره اشخاص «اجرت» می نامند.

 ولی، آنچه را که شخص در برابر استیفا یا تفویت منافع مال یا کار دیگری باید به او بپردازد، به اعتبار این که در باره میزان آن قراردادی وجود ندارد و با توجه به اجاره امثال و نظایر مال مورد استفاده از طرف کارشناس معین می شود، «اجرت المثل» یا « بهره بها» می گویند. در واقع، تعهد به پرداختن اجرت المثل ریشه قراردادی ندارد و به حکم قانون و به عنوان بدل استيفاء یا تفویت منافع پرداخته می شود و قیمت حقیقی منفعت است.

دوستان گرامی در اینجا با بررسی مقاله فسخ  قرارداد اجاره برآن شدیم که پیرو مطالب ذکر شده اطلاعات شما در این رابطه ارتقاء دهیم 

عقد اجاره
عقد اجاره

انواع عقد اجاره

اجاره اشیاء و اشخاص :

اجاره در قانون مدنی به اعتبار موضوع آن بر سه قسم است: ۱) اشیاء ۲) حیوانات 3) اشخاص. قانون مدنی حیوان را در ردیف اشیاء قرار داده است منتها، به دلیل مسائل ویژه ای که در اجاره حیوانات مطرح می شود، آن را به تقلید از پاره ای فقیهان از اشیاء جدا کرده است. ولی در باره اجاره انسان، موضوع بحث قرارداد کار و مقاطعه است که فردی به عنوان اجیر با صاحب کار می بندد و منافع کارش را به او واگذار یا تعهد به انجام دادن کار معین می کند. عقد اجاره اشیا وانسان و حیوانات نیز در درون خود شاخه هایی دارد که در تمیز قانون حاکم بر اجاره و آثار آن اهمیت دارد. از جمله، اجاره املاک احکامی ویژه دارد که در اجاره محل سکونت و کسب تفاوت می کند؛ و در اجاره اشخاص نیز باید مقاطعه را از قرارداد کار بازشناخت.

اجاره های مختلط :

گاه اتفاق می افتد که قراردادی مخلوطی از اجاره اشخاص و اشیاء است و نام خاصی هم در قانون ندارد و دادرس در می ماند که پیمان مورد نزاع تابع قواعد مربوط به اجاره اشیاء است یا اشخاص: برای مثال، در استفاده از امتیاز تلفن، همان طور که از تأسیسات شرکت تلفن و سیم های تلفن استفاده می شود (اجاره اشیاء) صاحب امتیاز کارگران شرکت را نیز به خدمت می گیرد (اجاره اشخاص)، یا در موردی که شخص در مهمانسرایی پانسیون می شود،

عقد اجاره
عقد اجاره

 قراردادی که بین او و صاحب پانسیون بسته شده مخلوطی است از اجاره اشخاص و اشیاء و بيع: در مورد استفاده از خدمات کارکنان پانسیون، پیمان دو طرف اجاره اشخاص است و درباره استفاده از اثاث موجود در مهمانسرا اجاره اشیاء. سهمی هم از پولی که این شخص می پردازد،بابت خرید غذا است و طبیعتی جز عقد بیع ندارد.

 پس، اگر اختلافی بین طرفین قرارداد ایجاد شود، دادرس باید این گونه قراردادهای مختلط را با یکی از عقود معین مشابه مقایسه کند و بدین وسیله راه حل اختلاف را از قانون استنباط کند. همچنین است در مورد اجاره وسایل حمل و نقل که متصدی خود عهده دار حمل کالا است. برای مثال، در فرضی که قرارداد به منظور حمل کالا با مؤسسه کشتیرانی بسته می شود، نه تنها کشتی به اجاره داده شده است،

متصدی حمل و نقل نیز تعهد کرده است که کالا را به مقصد برساند؛ همه کوششهای لازم را برای حفظ آن بکند و کالا را چنانکه تحویل گرفته سالم به گیرنده بدهد. هنگام بحث درباره تکالیف مستأجر و آنجا که از مسؤولیت متصدیان حمل و نقل گفتگو می شود، خواهیم دید که چه گونه تحلیل این اجاره به اشیاء و اشخاص در رابطه دو طرف اثر می کند. 

دوستان همراه در اینجا با مراجعه به مقاله  عقد رهن نیز می توانید اطلاعات بیشتری را نیز کسب نمایید. 

عقد اجاره
عقد اجاره

 قانون حاکم بر اجاره

دشواری  تشخیص  قانون حاکم بر قرارداد های اجاره  :

یکی از دشواریهای بررسی وضع اجاره این است که در قوانین ما همه اقسام آن تابع یک قانون نیست. این اشکال در نتیجه سابقه تاریخی قانونگذاری در این باب به وجود آمده است: بدین معنی که، بعد از تصویب جلد اول قانون مدنی (۱۳۰۷)، تا مدتها عقد اجاره در تمام صورتهای خود تابع این قانون بود و تنها قانون تجارت (۱۳۱۰) تصدی حمل و نقل را در زمره اعمال تجارتی شمرد و قرارداد حمل و نقل را تابع قواعد حاکم بر وکالت و مقررات استثنایی آن قانون کرد (ماده ۳۷۸) ولی جنگ جهانی دوم و حوادث بعد از شهریور ماه ۱۳۲۰ به کلی نهادهای اجتماعی این رابطه حقوقی را دگرگون ساخت: کارگران به صورت طبقه خاصی در برابر سرمایه داران قرار گرفتند و بالا رفتن میزان اجاره ها به صورت یکی از عوامل ترقی هزینه زندگی در آمد. 

این ضرورتها سبب شد که، نه تنها دولت با وضع قوانین کار اجاره اشخاص را به کلی در نظارت خود بگیرد، با تصویب آئین نامه تعدیل اجاره بها، بسیاری از قواعد مدنی را در اجاره محل کسب و سکونت تعدیل کند. قوانین روابط مالک و مستأجر مصوب ۳۹ و ۵۶ این قانون را نیز بر همه اقسام اجاره حاکم نشمرد. همچنین، یادآوری این نکته نیز لازم است که، گذشته از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۶۲ که بر اجاره محل سکونت حاکم است،

قوانین اصلاحات ارضی نیز درباره اجاره املاک مزروعی و تنظیم روابط بین مالک و زارع احکامی دارد که به نوبه خود باید رعایت شود و بر اشکال این بحث افزوده است. آخرین قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نیز اجاره ها را به دو گروه تقسیم کرده است: ۱) اجاره های گذشته که تابع قانون قدیم است ۲) اجاره هایی که از این پس واقع می شود و تابع قانون جدید است. بنابراین، می توان گفت که عقد اجاره به پاره های گوناگون تقسیم شده و بر هر پاره ای دو یا چند قانون حکومت می کند، و تشخیص قانون حاکم بر هر مورد از مهمترین مسائلی است که دادرس با آن روبرو می شود.

عقد اجاره
عقد اجاره

حکومت قانون مدنی به عنوان اصل:

قوانین اجاره برای همه روابط مالک و مستأجر، حتی در مورد املاکی که مشمول قانون است، حکم ویژه ای ندارد و قانون مدنی را نیز به طور صریح نسخ نکرده است. بنابراین، قانون مدنی هنوز به عنوان اصل بر تمام اجاره ها حکمفرما است و دادرس باید استثناها را در قانون مالک و مستأجر جستجو کند: یعنی باید مواردی را که قانون روابط موجر و مستأجر در باره آنها حکم ویژه ای دارد و قانون مدنی را به طور ضمنی تخصیص داده است تابع قانون جدید بداند، و در سایر موارد قانون مدنی را اجرا کند.

همراهان دادسرایار ما به منظور ارتقاه هر بیشتر اطلاعات شما در زمینه مطالب گفته شده مقاله ای با موضوع تاثیر فوت در عقد اجاره را آورده ایم که مطالعه آن خالی از لطف نیست. 

سخن پایانی در مقاله عقد اجاره

در پایان این مقاله نکات کلیدی و کاربردی عقد اجاره املاک مسکونی   و  سپس اوصاف عقود اجاره ,  به اختصار در یک نگاه بررسی می گردد.

یکی از مهمترین ارکان که از قدیم مورد توجه بوده اسکان است اما امروزه با توجه هزینه های زندگی و شرایط اقتصادی امکان خرید خانه برای اکثر جوانان میسر نیست از این رو اکثر مردم به اجاره منزل روی اورده اند و قطعا نیاز است اطلاعاتی در این مورد داشته باشند.

ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره را این گونه تعریف میکند (اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند). و اجاره بها بهایی است که در قبال استفاده از عین مستاجره به موجر پرداخت میشود.

عزیزان در این قسمت با توجه به مطالبی که تاکنون خوانده اید می توانید با رجوع به مقاله ملک مشاع  به این سوال در ذهن خودتان پاسخ دهید. 

مالک عین و مالک منافع 

با بسته شدن عقد اجاره مالکیت منافع از موجر یا مالک به مستأجر منتقل میشود اما نه دایم و برای مدت اجاره ؛ این به این معنا است که ، مستأجر مالک منافع عین مستاجره می­‌شود که آن را اجاره کرده­ است اما مالیکت منافع چیست؟

 در این خصوص باید بگوییم هر مالی دارای دو بعد عین و منفعت است؛ عین همان وجه ی فیزیکی مال است و قابل لمس و مشاهده در دنیای واقعی در مقابل منفعت قابل دیدن در دنیا نیست و محسوس نمیباشد  اصولا مالک عین مالک منفعت نیز است  اما در عقودی مانند اجاره مال دارای دو مالک است یکی مالک منفعت است و دیگری مال عین. ددر عقد اجاره نیز موجر صاحب عین و مستاجر صاحب منفعت میشود .اما باید در نظر داشت مالک عین اختیاراتی فراتر از مالک منفعت دارد.

به عنوان مثال در عقد اجاره مالک عین میتواند مال را منتقل کند و بفروشد اما مالک منفعت چنین اختیاری ندارد و تنها اگر منع نشده باشد میتواند ملک را اجاره دهد ، باید بگوییم حق اجاره دادن هم حقی است برای مستاجر که میتواند از طرف مالک در قرارداد سلب شود.وقتی مالک مالی را به اجاره میدهد دیگر اختیارات محدودی دارد و نمیتواند در ان ملک تصاحبی کند که مانع استفاده مستاجر شود و در استفاده مستاجر از ملک خللی وارد اورد.

عقد اجاره
عقد اجاره

مسئولیت‌ در عقد اجاره

با انعقاد اجاره برای دو طرف حقوق ومسئولیت‌ هایی ایجاد میشودبرای مثال مهم ترین تکلیف موجر بعد از عقد اجاره تسلیم عین مستاره به مستاجر است که در صورتی که انجام نشود مستاجر میتواند عقد را برهم بزند و حق فسخ برای او ایجاد میشوددر تقابل این تکلیف مستاجر موظف است اجاره بها را در موعد معین پرداخت کند  اگر مستأجر در زمان مشخص شده درعقد جاره‌بها را نپردازد،

 موجر باید برای او اظهارنامه‌­ بفرستد  اگر در ظول سال دوبار این عمل را تکرار کند اما  مستأجر بازهم اجاره‌­بها را پرداخت نکند  موجر میتواند از دادگاه تقاضای حکم تخلیه کند. در نظر داشته باشید موجر  نمی‌­تواند با یک بار عدم پرداخت اجاره‌بها جهت تخلیه ملک اقدام کند  و باید در نظر داشت که اگر موجر مالی را رهن گرفته باید برای تخلیه ملک ان را بازگرداند.

همچنین میتوان از دادگاه دستور تخلیه هم اخذ نمود در یک مقاله به صورت کامل در این باره صحبت کرده ایم!

در تیم دادسرایار به منظور تکمیل هر چه بهتر مطالب ذکر شده بر آن شدیم که در اینجا مقاله فسخ اجاره به شما دوستان عزیز معرفی کنیم. 

 اجاره باید دارای این اوصاف  باشد :اجاره دارای دو ویژگی بسیار مهم است:

الف. رایگان نبودن عقد

اجاره عقدی معوض است یعنی غیر رایگان نیست یعنی مستاجر باید قبال مالکیت منفعت عین مستاجره مالی بپردازد اما اگر در قرارداد ذکر شود که مستاجر هیچ مالی نپردازد عقد اجاره باطل است چرا که این شرط با ذات عقد مخالف است در نتیجه رایگان کردن عقد اجاره ممکن نیست.و این که عقد را رایگان کنیم تابع عقدی دیگر است.در عرف اجاره را باید ماهیانه پرداخت کرد اما باید ان را در عقد ذکر کرد پراکه اگر در عقد زمان پرداخت مشخص نشود عقد حال است و باید در همان لحظه انعقاد پرداخت شود بنابراین بهتر است زمان پرداخت حتما در عقد ذکر شود.

عقد اجاره
عقد اجاره

ب. دایمی نبودن عقد

عقد اجاره یک عقد مدت دار است و  نمیشود ان را دایمی قرار داد  و مستاجر تکلیف دارد پس از پایان یافتن عقد منافع را موجر بازگرداند به این دلیل  اگر در عقد اجاره مدت عقد معین نباشد یا اگر طرفین با هم به توافق برسند که به صورت دائمی منعقد شود،عقد باطل خواهد بود. دلیل این امر این است که اگر اجاره دایمی باشد مالکیت منافع تا ابد در اختیار مستاجر خواهد بود و این مالکیت یک مالکیت متزلزل است.

عزیزان ممکن است دنباله رو مطالبی که اکنون خوانده اید ممکن است این  سوال مطرح گردد که موضوع خرید و فروش ملک ورثه ای چگونه است که ما در مقاله مذکور به طور جامع به آن پرداخته ایم . 

image
JM
نویسنده این مطلب

مهدی حنیور

ارسال دیدگاه

کاربر عزیز برای ارسال دیدگاه ابتدا باید عضو یا وارد شوید

عضویت / ورود
 
دیدگاه ها
این مطلب نظری ندارد