خرید و فروش ملک ورثه ای

به نوشته دادسرایار در مقاله خرید و فروش ملک ورثه ای

دادسرایار 24 ساعته در خدمت شماست حتی روز های تعطیل

021-91-01-61-52

وکیل ملکی در اصفهان در این زمنیه توضیح داد: یکی از موضوعات داغ بازار معاملاتی امروز، خرید و فروش ملک ورثه ای است.

ممکن است به احتمال زیاد شما هم در اطراف خود چنین موضوعی داشته باشید.

اگر ما ملکی را بخریم و بعدها متوجه شویم که ملک موروثی است یعنی صاحب اصلی ملک فوت کرده و حال وارثان او مالک ملک هستند؛ طبیعتا از نظر حقوقی به مشکلاتی بر خواهیم خورد از جمله این مشکلات در مرحله سندزنی است.

پس خرید و فروش ملک ورثه ای از آن جهت که به تمام وارثان تعلق دارد و به بیان دیگر بین‌شان مشاع است. امر مهمی است و قواعد مربوط به خود را دارد.

 برای اینکه متوجه شویم که صاحب ملک ورثه ای چه کسی است و آیا ملک به نام شخص معرفی شده توسط وراث می باشد یا نه ساده ترین راه رویت سند ملک است. حال بعضی مواقع پیش می آید که ملک به دلایلی سند ندارد در این موقع برای اطمینان از اینکه چه کسی مالک زمین است، باید از اداره ثبت استعلام شود.

اگر مالک همسر فرد فوت شده باشد آن ملک دیگر جزو اموال موروثی نخواهد بود.

حال به توضیح مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای می پردازیم

وکیل ملکی در شیراز توضیح داد:
 ابتدا باید بدانیم صاحب ملک چه کسی است، یعنی سند مالکیت به نام چه کسی هست. گام بعدی گواهی انحصار وراثت است که از مدارک اصلی به حساب می‌آید و وجود آن یعنی اجازه معامله املاک موروثی توسط مرجع قضایی صادر شده است.
گواهی حصر وراثت یا همان انحصار وراثت یک گواهی است که ورثه بعد از فوت مورث با ارائه دادن مشخصات تمامی وارثین و نیز مورث و گواهی فوت از مرجع قضایی دریافت می کند.
از جمله مشکلاتی که در جامعه امروز با آن روبه‌رو هستیم اختلاف میان وارثان بر سر معامله اموال موروثی است، به خاطر اینکه از نظر قانون برای فروش ملک ورثه ای باید تمام وارثان رضایت خود را اعلام کند و کسی مخالف نباشد و حضور تمامی وارثان یا وکلای آنها هنگام تنظیم مبایعه نامه و امضا کردن آن ضروری است.
وکلا فقط زمانی می توانند به جای موکل خود حاضر شوند که وکالتنامه رسمی داشته باشند و وکالتنامه رسمی وکالتنامه ای است که در دفتر  اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

حالا اگر فردی ساکن ایران نباشد چه می‌شود؟

در این صورت باید وکالتنامه را در سفارتخانه کشور محل سکونت تنظیم کند.
در این وکالت نامه حدود اختیارات وکیل نیز باید تعیین شود، که وکیل میتواند به نمایندگی از موکل خود اجازه فروش داشته باشد و قیمت بهای معامله را دریافت کند و این مورد باید حتماً محرز شود، که وکیل تا چه حد اختیار دارد.

برای دریافت مبلغ معامله انجام شده بهترین کار این است که فرد خریدار، سهم هر وارث را به صورت جداگانه پرداخت کند؛ اما در جامعه ما راه رایج این است که خریدار مبلغ را به یکی از وراث که مورد تایید همه باشد بدهد و آن وارث تقسیم کرده و به مابقی وراث به نسبت سهم هر کس تقدیم کند.

نکته: راه دوم از نظر عقلی و حقوقی راه مناسبی نیست چون باعث به وجود آمدن مسائل و مشکلات و اختلافاتی میان وراث می‌شود.

وجود صغیر یا محجور در بین وراث در ارتباط با خرید و فروش ملک ورثه ای

اگر در بین وراث صغیر یا محجور وجود داشت باید با قیم او معامله شود و قیم هم بر طبق قانون نمی تواند اموال صغیر را معامله کند و باید از دادسرا کسب اجازه شود و ولی، قیم یا وصی، بعد از کسب اجازه و انجام معامله عهده‌دار و امانت دار سهم صغیر یا محجور می باشد.

مبحث مهم دیگر در باب خرید و فروش ملک ورثه ای، نداشتن بدهی مالیاتی است پس وارثان باید ظرف مدت ۶ ماه با معرفی اموال به اداره مالیات بدهی های مالیاتی مورث را پرداخت کنند، که به این کار در حقوق اصطلاحاً مفاصا حساب مالیات بر ارث گفته می‌شود، یعنی تصفیه مالیات اموال منقول و غیرمنقول فرد فوت شده.
برای اینکه مشخص و محرز باشد ملک مشکل مالیاتی ندارد، فرم مالیاتی شماره ۱۹ از طرف اداره دارایی صادر می شود، که در این فرم آورده شده که مالیات ارث به طور کامل دریافت شده است