کاربر گرامی به وب سایت دادسرا یار خوش آمدید | برای استفاده کامل از امکانات سایت عضو یا وارد شوید

بررسی حقوقی عقد معاوضه با تأکید بر معاوضه در املاک+بررسی تخصصی+نکات مهم

شما در حال مشاهده مطلب مذکور در بخش مقالات سایت می باشید

بررسی حقوقی عقد معاوضه با تأکید بر معاوضه در املاک+بررسی تخصصی+نکات مهم

بررسی حقوقی عقد معاوضه با تأکید بر معاوضه در املاک+بررسی تخصصی+نکات مهم

 معاوضه در املاک

به نوشته دادسرایار در مقاله  معاوضه در املاک 

دادسرایار 24 ساعته در خدمت شماست حتی روز های تعطیل

021-91-01-61-52

عقود معین گروهی از قراردادها است که در قانون نظام خاص دارد و قانونگذار شرایط ویژه و آنها را معین کرده است, عقد بیع و اجاره و  قرض  و صلح
آنها که به دلیل اهمیت اجتماعی و اقتصادی خود از دیرباز مورد توجه قانون‌گذاران بوده است قالب بیان اراده از پیش فراهم آمده و همه امور حاکمیت اراده دو طرف عقد واگذار نشده است آنان نیاز به پیش‌بینی تمام حقوق و تکالیف ناشی از پیمان ندارند زیرا قانون این مهم را به گردن گرفته است
برای مثال در  عقد بیع کافی است که خریدار و فروشنده درباره مبیع و ثمن توافق کنند قانون تکلیف محل تسلیم مبیع و چگونگی پرداختن ثمن و اختیار برهم زدن معامله و  مانند اینها را خود معین می سازد خریدار و فروشنده نیز می‌توانند در بیشترین امور قرار دیگری بگذارند ولی اگر سکوت کنند قانون جانشین توافق آنان می‌باشد،
 برعکس در عقود نامعین در قانون عنوان و صورت ویژه ندارد شمار آنها نامحدود است و شرایط و آثار هر پیمان بر طبق قواعد عمومی قراردادها و اصل حاکمیت اراده معین مربوط به نشر کتاب و اقامت در مهمانخانه و بستری شدن در بیمارستان و باز کردن حساب جاری و غیره.
در این مقاله قصد داریم به موضوع عقد معاوضه یکی از عقود معین می‌باشد بپردازیم

مفهوم  معاوضه در املاک


همان گونه که می دانیم  عقد بیع معاوضه تکامل یافته است،  بدین معنی که به جای مبادله مستقیم دو کالا در بی پول نقش واسطه را بازی می کند و به عنوان معیار ارزش ها با کالاهای عرضه شده مبادله می‌شود بر همین مبنا است که مبیع و ثمن دو مفهوم, جداگانه است و پول در این داد وستد قیمت کالا و تعیین کننده های قراردادی آن می شود این سیر تاریخی در رسوم تجارتی امروز پذیرفته شده و ما هیچ گاه معاوضه دو کالا بین می‌گوییم و مبادله کالا به پول را معاوضه نمی‌دانیم ولی قانون مدنی به پیروی از فقهای امامیه و معاوضه را بدین گونه از  یک دیگر جدا نساخته, است.
در فقه معاوضه در زمره عقود معین نیز محقق می در یکی از کتاب‌های خود در پاسخ به این سوال که اگر کسی است که خود را با قاطر دیگری معاوضه کند به ایجاب و قبول بیع یا سایر عقود معین گفته نشود آیا چنین اقدامی لازم است یا الفاظ ویژه‌ای برای انعقاد آن ضرورت دارد,؟
در پاسخ به این سوال تو محقق  قمی, معاوضه را عقد مستقلی در شما را مسئول و اجاره نیاورده و پس از نتیجه گرفته است که هرگاه معاوضه بدون ایجاب و قبول واقع شود صورتی از معاملات است و از آن راضی و اباحه مستفید می‌شود اینکه الزام آور باشد ولی در موردی که معاوضه با گفتن ایجاد همراه باشد چون ناچار یکی از دو طرف باید مبادله دومال را به دیگری پیشنهاد کند و او نیز مبادله را چنانکه پیشنهاد شده بپذیرد ماهیت عقد تابع موضوع مبادله می‌شود و اگر صاحب عینی بخواهد مال خود را با عوض معین مبادله کنند این عقل ناچار به خواهد بود و هرگاه این معاوضه از طرف مالک منفعت پیشنهاد شود حق انجام شده اجاره است لیکن اگر مقصود این باشد  که هر دو عقد  عوض و معوض  دیگری باشد این توافق به وسیله گفتن ایجاب و قبول امکان ندارد و برعکس از نوشته های بعضی دیگر بر می آید که معاوضه محض را با استفاده از عمومات دلایل لازم شمرده اند.
نظر فقیهان دربیع نیز دخالت پول، ضرورت ندارد و همینکه مالی به عنوان مبیع با کالای دیگری به عنوان  ثمن مبادله شود  بیع تحقق می یابد.
صورت خارجی بی و معاوضه بسیار نزدیک به هم است و تفاوت تنها در قصد مشترک و چگونگی اعتبار آنهاست بدین معنی که هرگاه در نظر دو طرف کالایی به عنوان مبیع مورد فروش قرار گیرد و کالایی که در برابر آن پرداخته می‌شود   ثمن یا قیمت کالای نخست باشد، عقدی که انجام شده بیع است،  و آثار  ویژه این عقد معین را دارد ولی،  در موردی که دو کالا بدون توجه به اینکه کدام مبیع و کدام ثمن است با هم مبادله شود معامله تابع قواعد بیع نیست و احکام عمومی معاملات در باره آن اجرا خواهد شد،
قانون مدنی معاوضه را به تقلید از اروپایی در  شماره عقود معین آورده ولی در تعریف بیع و معاوضه از فقه پیروی کرده است چنان که ماده ۳۳۸ قانون می گوید وی عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم،
و ماده ۴۶۴ در تعریف معاوضه مقرر می دارد معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می‌دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می‌کند بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین  مبیع و دیگری ثمن باشد.
پس اراده مشترک تبین قرارداد است که می‌تواند عقدی را بیع یا معاوضه سازد،
احراز این اراده از راه توجه به اوضاع و احوال کار و واژه هایی که برای بیان مقصود به کار برده‌اند امکان دارد و هر گاه با این مسایل نتوان به مقصود واقعی آنان پی برد می توان از عرف تجارتی یاری خواست و مبادله کالا به پول را بیع و کالا به کالا را معاوضه شمرد،

ولی اشکال در این است که گاه معاوضه همراه با مبلغی سرانه انجام می شود برای مثال کسی خانه خود را با زمین دیگری معاوضه می کند اما چون قیمت این دو برابر نیست مالک خانه مبلغی به عنوان سرانه می گیرد پس این بحث به میان می‌آید آیا مبادله پول سرانه را با زمین باید بیع  شمرد یا معاوضه،
پاسخ دادن به این پرسش در حقوق کشورهایی که مبیع را مبادله کالا به پول تعریف کرده اند دشوار است
مایع عقد قرار گرفته است یا درس باید از تناسب مقدار سرانه با قیمت کالاهای مبادله شده و سایر قراین تمیز دهد که آیا در روابط آنان خانه به عنوان مبیع و زمین و پول قیمت آن  تلقی شده است یا خواسته‌اند امتیاز بین آن دو قرار ندهند،
به هر حال یکی از تفاوت های مهم معاوضه بیع در این است که در خرید و فروش مبی باید این باشد در حالی که در معاوضه ممکن است عوض این باشد یا منفعت یا حق مالی و همین گستردگی دامنه سبب می شود که گاه بین اجاره و صلح با معاوضه نیز اشتباه شود چنانکه اگر منفعت باقی با حقوق ارتفاقی که شخص در ملک دیگری دارد مبادله شود ممکن است اختلاف شود عقد انجام شده اجاره است یا معاوضه


اوصاف معاوضه در املاک

از آنچه درباره مفهوم معاوضه و رابطه آن با بی گفته شد به خوبی می‌توان اوصاف این عقد را استنباط کرد بدین شرح که.
۱، معاوضه از عقود معوض است زیرا در آن دو موضوع متقابل وجود دارد که با هم مبادله می شود و هر یک از آن دو  عوض دیگری قرار می گیرد،
۲. معامله از خود لازم است چون نه تنها قانونگذار به جواز آن اشاره نکرده است شباهت زیاد آن بابی نیز اصل لزوم قراردادها را در این باره تایید می‌کند.
۳. معاوضه از عقود تملیکی است زیرا در اثر معاوضه هر یک از دو طرف مالی را که داشت از دست می دهد و در برابر آن مالک مالی می شود که طرف دیگر گذارده  است.
با وجود این ،  تملیکی بودن معاوضه در صورتی است که موضوع  مبادله عین یا منفعت معین باشد،
وگرنه در مواردی که موضوع عقد این است در اثر توافق هیچ تملیکی انجام نمی‌شود و ایجاد حق  مالکیت بر موضوع دین موکول به تعیین فرد آن از طرف مدیون است،
بدین ترتیب اگر یکی از دو مورد معاوضه این معین به دیگری کلی باشد و از جهتی از جهت دیگر تعهدی است همچنین احتمال دارد که معاوضه عبارت از   تملیک مالی انتقال طلب یا تعهد به دادن مالی باشد،

قواعد حاکم بر معاوضه در املاک

شباهت کامل بین معاوضه و بیع, به ویژه رابطه تاریخی این دو ممکن است این پسر را به وجود آورد که معاوضه نیز تابع همان قواعدی است که بر بیع حکومت می‌کند
ولی قانون مدنی این تصور را از بین برده و در ماده ۴۶۵ اعلام کرده است که در معاوضه احکام خاصه جاری نیست,
بنابراین آن گروه از قواعد بیع که در واقع از موارد قواعد کلی معاملات از مانند حق حبس و لزوم تسلیم مورد معامله و قدرت انجام آن در معاوضه نیز اجرا خواهد شد.
برعکس گروه دیگر به جنبه استثنایی دارد و  قانونگذار آن را ویژه عقد بیع کرده است, در معاوضه راه ندارد. برای مثال عقد معاوضه را نمی‌توان به استناد خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن فسخ کرد برای خرید نمی توان حق شفعه قائل شد.

غبن در معاوضه در املاک

گذشته از اعمال دو قاعده" عقد در اثر تلف مبیع پیش از قبض" و  امکان فسخ عقد بیع در اثر ورشکستگی و اعسار خریدار،
که به شدت مورد تردید قرار گرفته و  پاره ای از استادان اجرای قواعد مربوط به خیار غبن را نیز با طبیعت عقد معاوضه سازگار ندانسته اند.
این نظریه گفته شده است که در عقد معاوضه متعاملین اغلب رعایت تناسب ارزش دو مورد را نمی نمایند و تعادلی که در معاملات معوض دیگر مانند بیع و اجاره بین دو مورد لحاظ می شود در عقد معاوضه نمی کنند دستگاه در معاوضه تعادل بین ارزش دو مورد معامله در نظر طراحی اهمیت دارد و می‌تواند در چنین مواردی از خیار غبن استفاده کرد ولی معاوضه حقیقی در صورتی است که در آن طرفین به منابعی که از معاوضه به دست می آورند نیندیشند و در بند ارزش واقعی آنها نباشند و در چنین حالتی است که تصور وجود غبن امکان ندارد،
در این که گاه در معاوضه دو طرف به هدفهای خصوصی خود بیش از قیمت واقعی اموال موضوع مبادله توجه دارند تهدید نیست زیرا وقتی شخص کالایی را با پول مبادله نمی کند یا به یکی از دو عوض به عنوان معیار ارزش دیگری نمونه گرد این احتمال وجود دارد که در بند سودجویی و تعادل بهای  دو عوض نباشد و بیشتر به نیازهای ویژه خود بیندیشد.
همچنین در این که در چنین معامله ای که بنا به عرض مبنی بر مسامحه درباره قیمت دو عوض بسته شده است خیار غبن راه ندارد تردید نباید کرد.
ولی واقعیتی را که نباید از نظر دور داشت این است که تسامح درباره نامتعادل بودن قیمت دو عوض امری کاملاً استثنایی است و به دشواری می‌توان این تسامح را به عنوان اصل در معاوضه پذیرفت و آن را با طبیعت عقد ناسازگار پنداشت،
به طور معمول در معاوضه نیز سوداگران و ارزش واقعی موضوع قدرت توجه دارند و در مقام معامله هستند نه مسامحه ،  چنان که هرگاه کسی زمین خود را با خانه دیگری معاوضه کند یا دلارهای خود را در بانکی با لیره مبادله کند متبادر به ذهن این است که به قیمت خانه یا لیر ه ای  و تناسب آن با زمین و دلار ها توجه داشته است،
بی اعتنایی به برابری نسبی ارزش‌های معاوضه شده عملی است خلاف ظاهر،  و نیازمند به اثبات و طبیعت معاوضه چنین  اقتضائی ندارد بنابراین باید خیار غبن  را که در حقوق ما از ،  قواعد عمومی معاملات از در مقابله نیز جاری دانست مگر اینکه از اوضاع و احوال کار چنین بر آید که طرفین به طور ضمنی خواسته اند از این حق خود بگذارند همانند صلح توجهی به ارزش  تعهد های خود نداشتند،

پایان سخن در مقاله بررسی حقوقی عقد معاوضه با تأکید بر معاوضه در املاک


عقد معامله یکی از عقود معین می باشد سابقه تاریخی دارد مثلا اگر امروز کسی گندم مزرعه خود را با قطعه فروشی مبادله کنند می گویند این دو نفر و گندم را معاوضه کرده‌اند و در چنین معامله‌ای نام خرید یا فروش نمی گذارند همچنین اگر شخصی اتومبیل خود را در برابر گرفتن  ۱۰۰ میلیون به دیگری انتقال دهد گفته نمی‌شود که اتومبیل داشت را با پول معاوضه کرده است
از این نوع عقد می توان , برای معاوضه  املاک نیز استفاده نمود. مثلاً دو ملک را با هم معاوضه کرد و حتی یک طرف  سرانه نیز بگیرد،
آیا حتی میتوان یک ملک را با هر چیز دیگر که ارزش مالی داشته باشد معاوضه نمود.
لازم به ذکر است عقد معاوضه با بیع  متفاوت است

image
JM
نویسنده این مطلب

مهدی حنیور

ارسال دیدگاه

کاربر عزیز برای ارسال دیدگاه ابتدا باید عضو یا وارد شوید

عضویت / ورود
 
دیدگاه ها
این مطلب نظری ندارد